08西安市临潼区海升国际9号整合营销方案.pptVIP

【SWOT分析及 我们的战略】 减小劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势 发挥优势，抢占机会 利用接待酒店，加强优势配套宣传，配合住宅的销售 演绎全新的生活理念，营造未来生活的场景，引领临潼住宅消费 预支远景与未来，形象先行 充分整合发展商资源，创造项目品牌优势 挑战市场，强调都市的、现代的、全新的生活方式 借势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力。 挖掘周边市场，扩大客户来源 产品创新，差异化竞争 以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户。 优势（S） ①自然环境良好，交通较为便利， ②户型紧凑，布局合理 ③目前是临潼市场中最高的建筑物 ④项目底商是临潼区政府唯一指定政府 接待酒店建设单位 ⑤自有温泉，收费比同类产品便宜 机会（O） ①城市整体向西北方向发展，未来开发区的黄金门户所在地 ②山水秦唐的市场的美誉度，同时加大本项目的宣传推广力度，提升区域的市场形象和广誉度 ③宏观经济运行稳定，市场处于快速上升阶段，销售量和价格同步上升 劣势（W） ①区域成本高，造成价格很难有优势 ②公共交通不够齐全，基础配套有限 ③与其他项目相比，蓄水时期较长，推广力度较弱，认购客户数量有限，影响项目市场美誉度和认可度 ④项目公摊大、容积率高，区域抗性大 威胁（T） ①市场潜在供应量巨大 ②竞争楼盘蓄势待发 ③名士公馆等多个楼盘的竞争 ④周边生活配套不成熟 三、项目营销定位 1、产品定位 2、客户定位 3、形象定位 4、价格策略 　 紧凑型 两室一厅 利用市场空缺，体现总价优势 利用70平米左右的户型来弥补市场空白，乘虚而入，充分体现户型优势，提高项目的实用率 舒适型 三室两厅 90㎡—130㎡经典主力户型 布局合理、设计新颖，高品质的惬意生活得以充分体现 做到功能齐全，设计合理，空间尺度舒适，现代生活的标杆产品 户型定性描述 依托地块未来优势，道路设施的完善，高层形象为战略导向、做城市新生活方式的倡导者。 价格上的市场领导者，规划和产品的市场挑战者 住宅发展战略 领导者 挑战者 临潼开发区首要位置高层建筑，项目具有无可复制资源 坚持区域产品创新性 价格标杆，引领市场潮流 具有持续作战能力市场新进者 具备一定独特资源及规模 改变目前的产品格局 强调产品的特色和价值 追随者 补缺者 缺乏独特资源和资金实力 借势突击市场 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者 规模小，快速灵活 明确目标客户，挖掘细分市场价值 抓住某种需求趋势，细节创新打造产品 敏锐的机会主义者 补缺不仅体现在功能上，更在于业态、产品的规划，竖立项目的独特形象。 地块未来住宅和本项目日常生活配套新中心 商业发展战略 补 缺 转 移 争 夺 弥补临潼开发区内未来市场市场生活配套不足的局面，满足未来市场区域需求 为日常生活消费提供服务 逐步转移老商业配套中心消费顾客群，成为临潼新区域的配套中心 未来市场争夺周边地块和住户日常消费需求，第一时间塑造本区域的商业配套 住宅战略 商业战略 + 整体战略 领导者、挑战者 补缺者 = 强调开发区未来发展潜力大方向，整合项目资源，产品精细化设计，景观环境品质提高、服务延展的都市新生活社区。 走补缺的方向，打造新商业模式，重塑市场标杆，服务地块周边区域。 住宅挑战新区生活新高度，商业重塑区域配套中心，实现全面提升可售部分的高价目标 三、项目营销定位 1、产品定位 2、客户定位 3、形象定位 4、价格策略 目标消费群 吻合 作为年轻一族住宅的特征（区域、配套） 作为时尚居住的特征（年轻温馨家庭） 年轻人资金势力的特征（个人存储资金少） 投资者投资的特征（新城市发展的扩容） 城市中坚+投资客户 大厂职工、公务员、个体商户、教师、 投资客 年龄属性 职业属性 经济属性 购买属性 思想属性 23-26岁 磨合期 个体没有积蓄，父母接济型 过渡 没有鉴别能力 25-30岁 起步期 有少量积蓄，开始有独立的经济打算 过渡自住/投资 能容忍产品缺陷 30-35岁 发展期 有一定积蓄，独立操作经济活动，感性消费 永久性自住 对产品比较挑剔 35—45岁 成就期 有一定积蓄，理性消费 永久自住考虑品质 对产品理性挑剔 45—55岁 成果期 有积蓄，投资观念强，理性消费。愿意尝试新事物 自住/投资 对产品理性挑剔 56—60岁 退隐期 有积蓄，保守型消费 提升生活品质，同时为下一代考虑 看重产品舒适性 客户群搜索(年龄) 客户特质： 25-35岁 首次置业者 居住为主 40—60岁 再次置业者 以投资为主 客户群搜索(区域) 客户区域特质： 临潼区工作或正在生活的人 目的：居住 西安及周边区县的人 目的：居住兼投资 在陕北及外省区域的人 目的：居住兼投资 临