2010年漯河市博亿融城国际商业发展.ppt

项目竞争商业情况表 天泰大厦图示 项目商业定位的思路 1、先定性，再定量；定性指的是商业的业态；定量指的是各业态的体量；但需要说明的是各业态的体量只为暂定，具体需要通过模拟招商来再论证； 2、商业各个组团的业态定位： （1）淞江路到岷江路为一组团； （2）岷江路到龙江路为二组团； （3）龙江路以北为三组团； 3、商业各业态组合面临问题的解决思路； 4、集中商业的设置区域； 5、酒店在项目组团中所处的位置； 6、项目商业所需的停车的问题； 7、项目商业的操作模式问题； 8、项目商业的营销策略问题。 各备选商业业态如下 奥特莱斯尾货市场图片展示 奥特莱斯的说明： 奥特莱斯是英文OUTLETS的中文直译，其英文原意为“出口、出路、排出口”的意思， 奥特莱斯起源于美国，流行于欧洲，风靡于世界。 主要销售名牌厂商专门为奥特莱斯生产的系列商品，名牌下架、断码、库存商品。一百多 年来奥特莱斯由最初处理工厂尾货的直销店，逐渐发展成为类似shopping的大型奥特莱斯购 物中心，并成为一个时尚的零售业态。 目前，欧洲、美国、日本等国家，国内北京、上海、重庆、成都等城市相继出现了奥特莱 斯业态，并得到了蓬勃发展。所到之处均成为时尚一族热衷的名品淘宝天堂。 但是，奥特莱斯作为一种新型的业态，其发展的区域均为一些比较发达国家，和发展中国 家的一线城市，如中国的北京、上海、重庆等，在我国的二线城市并不多见，与人们的购物 观念仍有很大的差距，在郑州也是以大型的SHOPPING-MALL形式存在，地理位置离市中心 比较远，经营状况比较差；这个业态目前不适合在漯河发展。 项目商业周边新建主要住宅社区的人口基数 项目商业周边新建主要住宅社区的人口基数说明 1、项目周边在三年内的固定人口将会达到3万---5万人；是典型的一个城区概念；这对项目是一个重大的利好条件；因为商业离不开人流的有效支撑；这也和项目的主推基调OSSCAR的调性相符合； 2、但淞江新区附近的高档小区入住率比较低，在一定程度上限制了商业的辐射能力以及发展速度； 3、项目商业定位上客观需要考虑解决部分固定人口的生活配套问题。 项目商业周边教育资源 说明： 1、 预留能导入人流的道路标识系统 项目停车的重要性 1、项目的住宅和各商业业态都有停车的需求； 2、特色餐饮和休闲娱乐对停车的要求尤其比较高； 3、做为城市综合体，高达1700米商业街的长度，交通动线需要得到有机解决。 停车不能有效解决的路面停车图片 入口花园广场加商务酒置店所在的位置 项目标识的经典案例 六、对项目内及周围厂房及村民拆迁工作的全力主导； 七、成立市政府房地产开发主管领导为首的博亿项目工作小组，协调井岗山 路两旁的村民和商户的工作；最好能够与政府在形式上共同开发本项目 （类似合作开发小组，政府领导挂帅、企业具体落实），以政府影响来 增加投资者及商户对本项目的信心。 八、未来2年区域商业用地的限制性出让（项目商业体量大，如有大体量商 业用地出现，势必超出区域容量，内部竞争激烈） 十、未来2年区域出让土地结构上尽量向住宅用地性质倾斜（增加区域消费 者厚度）； 十一、取缔辽河路小吃夜市，迁移至本项目二期特色餐饮街区； 十二、尽可能在某些区域有大进深空间利用，尽可能少退红线； 十三、将此项目设定为郾城区的形象工程和重点工程。 九、项目推广核心及视觉表现 10大主题街心公园：根据各组团风格，通过参与性强的运动设施、花木、休憩座椅、雕塑小品等营造精致的品味空间 规模：占地40-60平米 设计要点： 1、要便于人流的回旋和逗留 2、一定数量的休憩座椅至关重要 项目整体交通动线设置：通过增设项目两侧道路以及人行天桥，使项目由“一”字形道路变成“丰”字形道路，这样既可以使人流由目前的经过型变为交错循环型，又可以加强道路两侧的有效联系 两大规划优化目前交通动线： 1、将项目与两侧居住小区选择性的打开连接点，通过打开道路的方式，既可以有效导入周边小区人流及相互交流，又可以延长消费者的逗留时间，消除长距离的疲劳感 2、人行天桥：在各标段设置1座人行天桥，加强项目两侧的有效联系和人流互动 人行天桥 项目侧路 武汉考察的中南路商业街 项目整体停车位建议：通过三层停车体系解决项目停车难以解决的问题 项目停车考虑： 1、项目大部分地段进深太短，不适应大规模地下车库； 2、大规模地下车库占用较大资金成本 三层停车体系： 一层：集中商业下的地下停车库 二层：地上部分绿化带的地上停车位；（花砖绿化） 三层：可考虑半地下停车，局部还可做成砖混结构； 半地下停车库 地下停车库 停车位 停车位 项目主入口设计：通过入口花园广场+标志性酒店的方式打造一个极具特色的