2012年合肥S1106地块物业发展简报.pptVIP

市场机会点： 根据以上市场层面分析，我司认为，目前在经开区内适合开发两房及小三房产品，特别在于区域内小三房短缺严重，市场发展潜力较大，加之周边无大型商业，所以建议以纯住宅需要配以沿街社区底商形式进行项目规划，从而满足购房者未来生活配套的需要，坚持以住带商，以商旺住的整体规划原则。 三、项目定位篇 1、规划定位 2、户型定位 3、价格定位 如何保证商住和谐发展？ 我们寻求最优的规划方案。。。 如何实现利润最大化？ 如何提升项目的整体档次？ 1、规划定位 ——根据地块特点，将地块一分为二 住 宅 部 分 住 宅 和 底 商 东地块：靠近宿松路，距离主干道较近的东地块作为商住开发，其中商业部分暂定为总建筑面积的10-15%，为8000-12000㎡。 西地块：作为纯住宅用地来开发，提高地块素质，打造高层住宅类产品，占总建筑面积的85-90%，为62000-74000㎡。 * S1106地块物业发展简报 上海万憬不动产机构---市场部 2012年4月5日 目录 Contents 地块分析篇 市场分析篇 项目定位篇 一、地块分析篇 1、地块区位 2、地块参数 3、地块周边交通现状 4、地块四至 5、地块SWOT分析 6、小结 S1106地块 1、地块区位 1.71% 溢价率 356（不含契税、印花税） 成交单价（万元/亩） 滁州华冶房地产开发有限公司、华东冶金地质勘查局联合竞得 竞得公司（单位） ≥30% 绿化率 商业、居住 规划用途 建筑密度 容积率 出让年限 土地面积（亩） 四至范围 土地坐落 区属 地块编号 ≤40% 1.0＜R≤2.8 商业40年、居住70年 45 东至常青街道油坊岗社居委 南至武警合肥市支队新基地 西至宿松路 北至常青街道油坊岗社居委 包河区宿松路以东、武警合肥市支队新基地以北 包河区 S1106 2、地块参数 3、地块周边交通现状 目前S1106地块南侧为合肥文化活动中心体验馆，沿线道路为双向八车道的繁华大道。 S1106地块东侧沿线宿松路，南北贯通，直线连接市中心，居市区8.3公里，驾车耗时16分钟。 繁华大道 宿松路 据实地勘察，目前S1102地块为净地，四周有围墙围起，地块方正，适合规划住宅社区，沿路可规划商业物业。 东至 北至 建业时光原著（在建） 空地 西至 南至 合肥文化活动中心体验馆 空地、厂房 本地块 4、地块四至 地块位于合肥学院、168中学北侧，具有较强的教学氛围，是年轻客户所追求的较好居住地； 南侧的南艳湖景区为项目创造了较好的景观优势，未来的南艳湖风景区也是可以吸引客户的优势之一； 目前区域房价在开发区属于中等水平，6000元/平方米的单价有较大的发展空间； 地块方正利于规划适合居住产品。 5、地块SWOT分析 位于飞龙工业园西侧，厂区的嘈杂可能影响居住环境； 区域配套不完善，对于居住有较大影响； 周边虽然形成以景观花园为代表的住宅社区，但生活的成熟度较低； 地块西侧近邻主干道宿松路，大型车辆噪音影响临街居住。 优势 劣势 在产品上下功夫，区域内住宅市场适销对路产品较为空白，抓住区域内的市场空白，打造强势产品； 南艳湖风景区的待建，是增强区域地位的较好机会点； 滨湖新区的建设也是项目可以利用的机会点，在宣传上对客户加强往经开区的引导。 南艳湖东侧住宅用地的不断开发形成对项目的最严重的挑战，且产品以小户型的高层为主，目前已经形成较强的市场热点，严重分流客户； 未来区域市场供应量大，绿地津桥公馆（20万方）、华地润园（91万方）已经奠基，预计12年下半年上市，形成市场竞争； 滨湖新区的客户分流。 挑战 机会 地块周边教学、生态资源较为丰富，市政设施相对完善，且地块位于合肥飞龙工业园西侧，周边大型工厂、成熟社区众多，存在较多年轻群体，所以项目更适合建设、规划为以小户型为主的生活社区，迎合区域市场需求，补足区域市场空白。 目前地块周边已经有零星数个住宅项目推出市场，形成合力，炒热区域市场，提升区域知名度，进一步为提升项目价值、影响力提供市场契机。 6、地块总结： 二、市场分析篇 1、区域市场销售分析 2、区域竞争个案分析 3、区域市场特点分析 4、区域市场总结 1、区域市场销售分析 2011年合肥市经开区商品房总供应量为7010套，成交套数为5389套，年度总供求比为1.31：1，通过月度供求走势图可以看出，每月月均供应量为590套，其中3月份和4月份供求量达到年度最高峰值分别为1459和1883套，2月、6月和8月份为零供应量，