2012年宿州金色家园商业定位报告.ppt

项目分析 项目点评 项目商业采用“T”型布局，商业总体量6.06万平米，总体来看商业缺乏集中性，不利于中大型业态布局，造成人流分散，稀释了商业人气。 商业步行街中间有河流贯穿，商业的互动性造成影响，同时河流对外部人流东西造成分割，对商业不利。 会所规划充分借助公园景观及水景，私密性良好。 环形商业与步行街、社区商业有绿化带隔断，商业连续性差。 会所商业 商业步行街 环形商业 社区商业 项目分析 项目 指标 项目 坏境 商业 指标 项目 交通 项目区域交通规划合理，通达性好； 项目距离市中心区域有一定距离，具有良好的独立性。 项目所处的宿州西南片区已有较大的住宅开发体量，但人口导入较为滞后，区域配套不尽完善； 项目两大区域总计开发量130万平米，开发体量较大，规划人口3.5万，人口集聚性强。 A区：商业体量1.67万平米，体量较小； B区：商业体量6.06万平米，开发体量较大。 项目SWOT分析 项目SWOT分析 区域房地产开发量大，未来发展潜力大； 区域住宅开发延续性好，未来人口导入数量较大，区域人群具有较大的商业需求； 大盘规划，具有一定影响力； 交通体系完善，通达性良好； 距离市中心有一定距离，具有良好的独立性； 优势 劣势 机会 威胁 新兴开发区域，区域成熟度不够， 人口导入周期较长，商业发展会存在较长培育期； 从区块相对位置来看，本项目非核心区域，人流流入只存在三面（东、南、北） 宿州市商业投资市场较为低靡，市场压力大； 区域现有及规划商业为住宅底商及商贸市场， 未能形成区域性综合商业； 区域各项目商业的同质化严重，为本项目创新 拔高提供了机会； 本项目较大的开发体量，项目自身的人口及 消费人群为本项目商业的发展提供了人群支撑； 未来人口导入数量大，商业发展的后劲较足。 区域内其他项目在未来商业具体规划上仍不明晰，在商业规模和商业定位上可能对本项目造成威胁； 项目人群受到来自市中心、次商业中心和项目南部大型项目的吸引，人流外溢存在威胁。 项目定位分析 项目定位的思考 宿州商业地产呈现冰火两重天格局——中心区集中型商业较为火热，新兴区域住宅商业寒冰未破。 作为房地产开发的新兴区域，区域成熟度不够，未来竞争环境不够明晰，商业如何定位？ 区域未来人群集聚性好，项目区域具有良好的独立性，在此环境下商业如何确立区域地位？ 以住宅人群为主的区域，商业业态如何组合以满足消费者需求？ 商业采用何种形态布局，定位要具有可操作性和生命力，既满足商业定位要求又能满足商业销售需求？ 如何寻找商业亮点，以提升项目整体物业价值？ 项目定位思考 项目定位 区域市场 及竞争 项目 自身条件 消费者 需求 配套 功能性 城市 商业发展 项目 收益 城市商业发展阶段和特点 消费档次 消费类别 项目体量 项目形态 项目潜质 满足消费者消费需求的业态组合 销售销售收益与租金收益的 现有竞争-突破？ 未来竞争-引领？ 投资者 需求 营销策略 销售手段 定位背景—城市商业发展 宿州商业市场发展阶段 中心区域传统商业模式正在转型，以适应城市消费着消费需求—消费层次的提升与消费习惯（一站式）的改变。 新的区域性人口集聚区出现、传统商业配套无法满足人群需求、造成消费者外流。 中心区商业具有较强影响力，区域型商业缺乏吸引力 定位背景—城市商业发展 宿州传统住宅商业状况 餐饮、零售、服务等简单日常生活配套的罗列，只是满足基本生活所需。 商业缺乏精准定位，仍然处于自由发展阶段，生存状况堪忧、商业价值低。 只是作为社区的附属价值、地产开发的鸡肋 定位背景—区域发展状况 宿州西南片区发展状况 项目周边区域处于房地产开发的初级阶段，人口状况、配套状况一般 项目所处区域未来商业需求量较大 区域上具有一定独立性，商业需求量较大 定位背景—项目自身条件 具体区位不占优势 面临未来各个社区 配套商业的分流 高密度社区 具有一定规模的 商业街区 我们有的 以产品自身特点，屏蔽、抵抗与竞品间的不利形式 超越传统、引领区域、品质提升 超越传统 品质提升 不利形势 引领区域 定位背景—项目自身条件 Description of the core [项目规划的特征] [项目地块的属性] [项目潜在的气质] 集中型 街区型 高密度 社区 品质感 完善性 定位背景—消费者 消费能力 消费倾向 项目自身人群 内向型消费 周边其他人群 （物流园区、商贸市场） 外向型消费 周边社区居民 中间型消费 次主力消费群 主力消费人群 第三类消费群 项目能级定位 商业类型 服务人口 商业面积（平米） 辐射距离 主力店数量 代表物业形式 道路 公共交通 交通方式 交通时间 便利型 Clubs 1500-5000人 500-1500 100-500米 0 内部会所 小区内部道路 无 步行 2-5分