合富辉煌郑州鸿宝置业鸿宝园林项目发展策划基础研究.ppt

产品定位： 户型定位——市场供需 洋房物业市场以80-90平米和120-144平米为主的主流供销户型；其中超过180平米的户型整体去货率较快。 别墅物业近3年内无市场供应，200平米左右的联排产品市场较为欢迎。 本项目户型定位——物业户型配比 物业类型 联排 叠加 双拼 面积区间 200—220 220—250 250—300 180—220 230—250 300—350 350—400 套数比 15％ 30% 15% 15％ 5％ 15% 5％ 物业类型 面积区间 70－80（送15㎡） 80－90 （送20㎡） 120－140 （送20㎡） 套数比 25%-30％ 50-55％ 15%-20％ 结合别墅物业市场供应特征，本项目在满足项目定位树立高档次标杆型别墅社区以及市场消化力等因素，判断别墅物业的户型配比。 别墅物业物业配比 洋房物业物业配比 结合洋房物业市场供应特征，本项目在满足项目定位树立高档社区以及新区洋房市场消化力等因素，判断洋房物业的物业配比。 小高层 郑州市小户型（SOHO公寓类）严重供大于求，供求比分别为1.27、1.43和1.65，其中以80-90㎡的户型为最 郑州市小户型（SOHO公寓类）成交均价较低，徘徊在6400-6900元/㎡之间 项目周边西边计划建设一个综合性软件园，目前300亩的榕基软件园已经落位，清水苑西边 现黄河渔场及郑州渔场地块计划建设一个综合性软件园，像这样大型软件园一般都配备有专家公寓和职工宿舍，所以不建议项目做SOHO公寓 郑州由于受限购影响，在售的合拼户型典型项目代表有金荣盛景濠庭和九龙城等，销售均不理想，且销售价格较低，所以不建议做合拼户型 专题研究：关于做SOHO产品的可行性研究和和合拼户型的可行性 东西两块用地容积率思考 先开东地块：可以考虑适当降容开发 考虑因素：郑东新区近2年发展较快，项目周边配套也逐步实现规划落实和居住氛围也有一定提升，但考虑到近期内小高层物业在项目所在区域市场接受度提升仍不明显，存在较大市场风险 应对策略：适度下调整体容积率，提升低层别墅物业的开发量，从而使整体开发物业能较好对应市场需求，严控市场风险 后开西地块：初步设定保持1.3容积率，具体开发根据未来市场做灵活调整 东地块容积率下调后，预计物业将在1-2年售罄，实现快速销售、快速回笼资金，预计西地块物业推售时，小高层的市场接受将进一步提升，小高层物业市场风险也逐步可控，因此建议暂时保持1.3容积率测算； 测算条件和取值标准 测算基础条件 名称 层高 层数 户均 单层户数 基地面积 单栋面积 日照间距 容积率 小高 3m 14 90 3.5 315 4410 1.33H 强排1.55 别墅 —— —— 250 —— 150 250 1.33H 0.6-0.7 物业类型市场判断和不同物业用地经验容积率取值 别墅区：根据市场判断 应该尽量多的确定原则 别墅区档次属中高端，保证相应物业品质同时，尽量做高容积率 别墅组团，考虑当地市场和地理纬度，区内容积率建议取值：0.6-0.7 洋房区：根据限高、日照间距等的初步强排结论取值 洋房组团，区内容积率合理取值范围：＜1.55 注：因未拿到具体规划指标和最新红线图，物业测算项目用地东地块概算取值220亩，西地块概算取值200亩，具体用地面积取值在偏差不大情况下不影响物业比例 东地块不同容积率条件下物业组合 综合 别墅 14层洋房　 容积率 总建面 净密度 占地比例 占地 建面 建面比例 套数 占地比例 占地 建面 建面比例 套数 栋数 高层容积率 1.3 189605 20% 30% 43755 28441 15% 114 70% 102095 161164 85% 1791 37 1.58 18% 25% 36463 23701 13% 95 75% 109388 165904 88% 1843 38 1.52 1.2 175020 22% 40% 58340 37921 22% 152 60% 87510 137099 78% 1523 31 1.57 21% 35% 51048 33181 19% 133 65% 94803 141839 81% 1576 32 1.50 1.1 160435 25% 50% 72925 47401 30% 190 50% 72925 113034 70% 1256 26 1.55 23% 45% 65633 42661 27% 171 55% 80218 117774 73% 1309 27 1.47 1.0 145850 28% 60% 87510 56882 39% 228 40% 5834