南宁市武鸣县恒泰丽园商业定位及营销推广建议.ppt

1、第一轮，销售先行时招商工作做好大量的登记工作，待销售先行之后确定可招商比例，从而进行全方位的招商造势工作。待底层商业和综合楼招商完成后再进行第二轮销售，主要是采用返租的形式吸引投资客； 2、销售手段非常规化，采用行销、拓展活动、海报的张贴、门店的洽谈等形式多方位进行宣传。 3、招商强调未来发展前景及优惠政策，这样可以吸引与稳定经营业主进行长线的发展及经营。 4、对外采用的销售炒作手段为只销售30%，发展商保留大量铺位进行招商经营，从而全力保障商业街的经营状况。 营销策略 --一次性交纳租金时间（视不同商家定），签约时间跟商家洽谈要 --品牌商家入驻第一年免租，第二年开始租金为30元/平米（平均），第三年后期以8%的比例每年上调一次；例如，第4年租金为40*（1+8%）； --对于特殊大客户或大品牌商家可“特事特议”； --赠送开业期12个月地面过街条幅广告宣传（2条）； --免费提供开业期一个月商业促销活动策划咨询（2次）； 一次性租赁2个以上铺位的业主，可免收一个铺位一年的物业管理费； 备注： 1、必须有专业团队负责招商工作，后期并对其进行统一管理与维护（招商与运营）。 2、自营型客户按恒泰地产业态规划要求申报自营品牌，经审核后自主经营。 考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且以经营为导向，在收回成本的前提下，通过良性的运营，达到价值的提升。但目前区域市场商业氛围不足，人流量较少，为了吸引更多的品牌商家进驻，必须给予对方优惠政策，才能达到以商引商的目的。 招商优惠政策建议： 依照对属地市场的基本调查，整体武鸣县地区的商铺销售价格偏低，沿街底层商铺销售均价市中心在15000元/平方米左右，新区在7000-8000元/平方米（底层），本案客户回访中承受均价在5000-10000元/平方米占比67%，承受10000以上的占比12%； 尚东御景 价格层面 价值层面 高 低 高 万隆国际 凤鸣康城 本项目 财富大道 销售价格确定—市场比较法 本案溢价因素 1、品牌项目 2、环境优质 3、定位高端 4、规模巨大 容易成行成市 销售方式的确定 1、现铺，成熟现铺，即买即可经营，即买即可出租； 2、若采用预约方式周期太长； 直接发售 招商与销售进度安排 2011.11 2011.12 2012.1 2012.2 2012.3 2012.4 2012.5 2012.6 筹备阶段 销售启动 招商启动 销售再次启动 剩余商铺招商完成 部分销售完成确定招商比例 销售完成 1、完成设计制作商业DM、折页、商铺户型单页等，包含项目功能分布及内部结构图。 2、销售队伍培训。 3、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。 4、各种管理规章制度、工作操行规则出台。 5、制定商户准入标准、条件、和招商规则。 6、制定并印制销售合同、申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。 销售准备工作 推广计划 买点提炼 3、城市大道第一站，未来强大的升值空间，入驻即将 形成的新一轮核心 商圈，投资回报空间大。 2、武鸣商业新概念首家主题商业步行街。 1、无可匹敌的地理位置，紧邻武鸣广场。 4、规模巨大，大型商家的强势入驻； 5、高品质社区，购物环境佳； 6、70年稀缺产权，成熟现铺，即买即收租； 第一阶段 第二阶段 主题的确立 推广渠道 线上 网络（住朋、灵水论坛）、报刊(居周刊、住朋购友)、报纸 （南国早报、雄基）、灯杆旗（更换主要路段）、户外等 线下 派单（主要针对武鸣和南宁主要街道）、活动营销（经商专家讲 座）、海报（武鸣县城）、拓展活动（武鸣广场、超市，南宁 主要商业街）、看房团等 时间安排 11月 12月 1月 2月 3月 4月 灯杆旗 户外 现场包装完成 网络、报刊 派单 海报 物料及推广内容的更换招商信息的输出 物料及推广内容的更换返租信息的输出 现场包装（原有的包装继续沿用，比如灯杆旗、户外、墙体等） 导视系统 荣和步行街外观图 山水怡城商业街外观图 景观小品的建立 商业外观的处理 现场包装道具 现场包装道具 项目 预计费用 现场专业化包装 20万元 灯杆旗、条幅、大幅楼体、户外广告 5万元 海报及派单费用 1万元(约2万张) 雄基、南国早报 15万元 居周刊、住朋购友 10万 DM、户型单页、招商手册等广告制作费用 1万元 灵水论坛 1.5万元 其他 1-2万（） 合计 42.5万元 暂时估算，有待各项具体报价 招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、管理费用等项，其中