南光大银都营销推广报告.ppt

总结： 青岛限购令并不包含胶南版块，本案的投资客户群不受限购影响。 限贷政策对本案潜在的外地客户有较小影响，特别是资金实力较弱的外地客户，但青岛地方政策鼓励灵活信贷是机会。 当前市场的终端政策仍然鼓励刚性需求，且对大投资客户影响也有限。 胶南市场是本案的基本盘，要坚守，不抛弃，不放弃。 已购客户情况政府公务员大型事业单位金融企业主管私营业主 . 我们的答案： 精致空间，广阔作为。 一生的幸福可以装几个平方？ 介入，轻松成为光大银都的阔板族人家。 10000元可以买零点几个平方？ 阔板族人家要多少个零点几平方？ 轻松不轻松，就看7000元可以买多大。 3 – 3 在光大银都 拥有２7000平方米商业 意味着什么 4 – 1 ３０ – ５０岁身怀不菲家财 4 – 2 睿智，理性，从容，自信 4 – 3 一别玩虚的，他们看惯了这一套，包括各种 故作惊人的噱头。 4 – 4 二不要儿女情长，温情脉脉，我自有我的一套。 4 – 5 三不要连篇累牍，曲里拐湾，云里雾里， 尽管看上去很美。 4 – 6 四不要软绵绵，懒洋洋，那不是我的风格， 我不会引你为同道。 4– 7 暖风熏得游人醉，暮色苍茫看劲松。 4 – 8 高度精准的卖点提炼和 毫不含糊的利益承诺 1、高度精准的卖点提炼 2、毫不含糊的利益承诺 3、明快流畅、追求速度感的诉求方式 5 – 0 与色有关的 5 – 1 绿色的疑问 5 – 2 明朗色系和时尚元素的加盟 6 – 0 毫不犹豫地点燃 2011年最惊心动魄的一次 口诛笔伐 6 – 1 准备就绪 战场有了，是光大银都 对象有了，是光大银都不可一世的粉蜜们 粮草有了，我们已经把他们切成了片 敌人的七寸找准了，是千篇一律的人云亦云 我们的核心武器找到了——低密度与超值 我们需要考虑的因素 房地产信息渠道选择 报纸特性 消费者经常阅读的报纸内容 消费者看楼所受的信息影响 户外特性 户外的策略执行 针对目标消费群体较为集中的区域重点投放 品牌的形象长期暴光，接触的人口多而广泛 运用形式的建议 巴士车身广告 候车亭灯箱广告 户外大牌 阶段媒介费用分配 工程进度 工程进度 纸袋 纸杯 LOGO贴条 礼品方案 置业计划 费用（税费等）清单明细表 装修清单 VIP卡 价格表 销售百问 …… 开盘前物料准备 广告视觉表现---主题篇 广告视觉表现---主题篇 广告视觉表现---主题篇 　市场研究 与产品定位 广告策划 与广告表现 　灏麒广告 　概况 　阶段营销 与广告策划 目　录 强势建立光大银都的富有品质保障和奢尚底蕴，树立并升华光大地产人文内涵的品牌形象。 开盘时取得市场关注效应，使光大银都成为胶南乃至青岛房地产市场的又一热点。 配合销售计划，顺利完成阶段性销售目标。 推广目标 根据房地产的运作规律，把推广阶段划分为四个阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 （８月份前期） （８月－１０月） （１０月—１２月） （１２月以后） 启动期 公开期 高潮期 持续期 项目引导 形象导入 品牌建立 情感诉求 品牌提升 强势促销 公关互动 品牌保温 惯性销售 推进思路与策略 媒　介　策　略 销售前期 达至最大范围的到达率，丰满形象 内部认购期 让目标消费者关注光大银都，传播概念诉求，使之进入他们的选购名单 公开发售期 让目标消费者了解光大银都，使之成为他们的购买目标 媒介目标 媒体选择 投放波段 可行性 目标消费群 到达率 媒体比重 接触频率/视点 媒　介　策　略 客户对象媒介接触习惯 27.2 34 55.3 57.8 93.2 87.8 96.6 0 20 40 60 80 100 昨天收听电台 过去一周看过车箱内广告 过去一周看过车站广告 过去一周看过车身广告 阅读日报、晚报等报纸 昨天收看电视 过去一周收看电视 资料来源：２０１１胶南市调资料 媒　介　策　略 向专业人士请教 98% 58% 41% 36% 23% 11% 8% 6% 5% 2% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 报纸广告 户外广告 亲友介绍 售楼现场 平时外出时留意的楼盘 传单 电视广告 电台广播 杂志 报纸广告是消费者获得房地产信息的主要渠道 资料来源：2010年胶南房地产市场调研报告 媒　介　策　略 优点 时效性强 可以很好地理解和记忆 有选择性阅读 主动性阅读－能传播大量信息 能提供权威性及可信性的环境 是消费者获得房地产信息的 主要渠道 缺点 昂贵很，《半岛都市报》整版４万多块钱。 生命周期短 彩色制作差 灵活性差 只有视觉效果 有选