徐州世茂鑫天地全案策划代理建议书.pptVIP

总体而言，项目的目标客户可以分成下列几类： 消费者特征分析 核心客户：徐州市内具有中等偏高收入、追求特色与潮流、对新生事物有浓厚兴趣的消费者。 重要客户：在项目附近（复兴南路—铜山路—汉源大道—昆仑大道—世纪大道—汉桥等区域）拥有相当消费力、讲求生活档次与品质、注重家庭生活的住宅居民。 辅助客户：在项目周边（复兴南路—铜山路—汉源大道—昆仑大道—世纪大道—汉桥等区域）具备一定消费力的政府机关、企业从业人员以及前往该处办理业务、进行商务活动、商务应酬的人群。 辐射客户：来自徐州全市及部分周边城市到徐州旅游、购物的中高收入消费者。 共同特征：追求享受的中层、中高层收入消费者。 项目目标客户定位与分析——消费者 项目目标客户定位与分析——消费者 核心客户 重要客户 辅助客户 辐射客户 群体 细分 徐州的潮流、时尚消费者 项目周边的住宅小区住户 项目周边的工作人员或前往项目所在区域办公的人士 周边城市消费者 购物休闲娱乐人士 家庭式购物休闲人士 商务应酬、购物休闲娱乐人士 商务人士、旅游人士 客户本体 特征 职业 白领、成功人士、自由职业者与社会新鲜人 不限 项目周边政府机关、事业单位、企业从业人员 不限 来源地 徐州市各区域 项目周边（复兴南路—铜山路—汉源大道—昆仑大道—世纪大道—汉桥等区域） 不限 徐州周边城市 生活品味 品牌认知度高、讲究享受生活、敢于消费 品牌认知度高、讲究享受生活、注重家庭消费 懂得享受生活、追求生活品质、厚待客户 对品牌有一定的认知度、讲求生活享受、舍得花费 消费 心态 对生活的品质、消费的档次、购物环境具有一定的追求与要求。喜欢到品牌集中而且具备个性化特色、新鲜感的舒适场所消费。 喜欢在离居住地所在地距离不远，具有舒适的购物消费环境、品牌种类繁多、强调家庭式消费的市中心购物休闲娱乐场所消费。 喜欢在工作地附近区域利用闲暇时间与同事或朋友在一个能够提供吃喝玩乐的购物场所消费，为了凸显其尊贵性，该批消费者特别注重场所的环境与档次。 以中短途公务出差、短途旅游者为主，在外地消费不计较性价比，寻求吃喝玩乐购物相对集中的地方。由于具备一定的消费承受能力，因此对消费地点的坏境和服务质量有较高的要求。 目标 消费品 品牌服饰、品牌鞋/皮具、特色餐饮、中式餐饮、 KTV、精品首饰、个人护 理、电影院等 品牌服饰、品牌鞋/皮具、特色餐饮、超市、个人护理、家具电器等 品牌服饰、品牌鞋/皮具、特色餐饮等 酒店、餐饮、徐州市的特色产品、KTV、浴场、个人护理等 消费 频率 消费频率高，消费人群规 模大 消费频率高，消费群体最稳定 购物消费频率不高，但对餐饮娱乐消费频率高 消费频率不高、能带出口碑 区域消费群体对于品牌零售、特色餐饮、个人护理等业态具有较大需求。 项目目标客户定位与分析——投资者 重要客户 偶得客户 核心客户 徐州城区客户是本案的核心客群，他们代表了全市最强的购买力，也对本案的发展前景有最客观、深入的见解，通常有多次投资经历。 徐州市下辖乡镇个体商户、老板是本案的重要客群来源，此类客群已逐渐成为全市房地产投资的重要组成。 临近徐州市的苏北周边县市客户是本案的偶得客户，此类客群多与徐州市拥有生意往来等联系，较为看好徐州商业市场。 目前商铺的购买者主要以自营业主为主，投资客较少，徐州市区内的投资客户是本案的目标客群。 项目目标客户定位与分析——投资者 投资者 关注点 地段、交通、人流量 商业氛围 升值潜力 投资回报率 出租和转手容易程度 物业及经营管理 目标定位：徐州市域内投资客为主，部分下属县内及乡镇的投资客户。 面积需求：有闲散资金，看重商铺投资价值。以投资80平方米以内小型商铺为主，主力承受能力在100~300万之间。 消费心理：看重云龙区的发展前景及商铺的升值潜力，多有商铺投资经历，认可商业项目定位，同时小规模投资注重风险控制。 从投资者角度来看，徐州市场投资能力逐步增强，主力承受能力集中在100~300万之间。户型越小，去化越快。 租户 关注点 人流量 地段、交通 商业氛围 养铺期时间 投资回报 物业及经营管理 目标定位：特色连锁店；徐州或苏北本土知名餐饮连锁店。 面积需求：大型餐饮：500平米以上；特色餐饮店：300-500平米；一般零售型商业：50-200平米以内。 消费心理： 知名餐饮和休闲店比较看重商业氛围与发展空间； 一般零售型商铺更看重租金与日均营业额比。 从经营的角度来看，以零售类为主，面积需求在50~200平方米；一般餐饮需求面积在300-600平方米，若其需求面积较大，可打通经营；知名大型餐饮店面积在500平方米以上。 项目目标客户定位与分析——经营者 项目 小型商家 中大型商家 主力客群 本地私营业主 本地私营业主、周边乡镇成功