威海保利凯旋公馆营销策划方案.ppt

解读之后，保利/凯旋公馆面临两大营销挑战 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 【样板间开放】邀请客户前来体验样板间，整合渠道资源进行宣传，为项目增添人气，力促升级入会 活动时间：2011.10.22 活动地点：项目驻地 推广方式：持续进行前期炒作及后续跟踪报道，以媒体新闻、项目软文、硬广发布、业主论坛、短信等形式，线上线下充分配合，最大化传递活动信息 客户线安排 启动时间：2011年10月30日 活动地点：保利·凯旋公馆售楼处 计划内容：选房活动确定房源，挤干客户水分，及时引导客户，准确把握开盘结果 【集中选房】选房活动确定房源，挤干客户水分，及时引导客户，准确把握开盘结果 推广线安排 【户外信息更换】关键要道全面铺开，竞品客源大力拦截，最大程度传递项目开盘信息 户外内容更换 户外内容更换 户外内容更换 户外内容更换 建议在威海机场投放高炮 户外内容更换 发布渠道：户外广告位 发布时间：2011.9 发布目的：户外广告更换内容，主打项目卖点 预计来电量：350组 预计来访量：150组 预计费用：无 推广线— 名片营销 发布渠道： 利用高层领导关系网络，搜集高端人群名片，整理潜在客户信息，加以电开、约访或上门推介； 发布时间：2011.8月开始持续进行 发布目的：直接对位高端客群，加强项目传播有效性，快速积累意向客户； 通过高层领导的朋友圈层，以及合作伙伴公司，迅速对位潜在客群 【例行常规渠道】常规渠道全面铺开 凯旋公馆，耀世开盘 例行渠道—— 短信发布：每周三、四、五持续投放，10万条/天，为项目积累来电； 网络广告：四大主流门户持续发布开盘信息，提升关注度； 纸媒硬广：配合开盘进行硬广投放，共投放3期； 软文发布：持续发出市场声音，维系正面舆论，每周2－4篇； 发布4篇 齐鲁晚报、威海晚报（10.27） 10月第四周 发布4篇 11月第一周 　 10月第三周 11月第二周 11月第三周 硬广 齐鲁晚报、威海晚报（10.19） 　齐鲁晚报、威海晚报（11.24） 软文 发布4篇 发布4篇 小结 第二阶段11月底开盘期，积累有效来电2600组，来访1000组，预计花费营销费用156.5万元 2011年推售安排及 整体蓄客计划 合计 9154 92 99.50㎡ 560 24 1 160 69 134 1 26 53 套数 14121.6 88.26㎡ 17236.42 128.63㎡ 1# 6# 8# 8858.91 128.39㎡ 140.98 140.98㎡ 2825.76 117.74㎡ 批次 楼栋 产品 面积（㎡） 一期推售 5# 138.69㎡ 7350.57 88.38㎡ 2297.88 151.37㎡ 151.37 62137.49 2011年11月27日进行第一次推售，货值 5.28 亿 第一次推售 【推售计划】首次开盘时间：2011年11月27日首次推售套数：560套 1 5 6 8 1 5 6 8 号楼 根据项目不同价值产品搭配、项目施工进度以及入住后期管理等原则，项目一期推售1#、5#、6#、8#楼 蓄客安排 2011年下半年完成3亿销售目标 共需有效来访1700组，日均来访15组 共需有效来电5100组，日均来电45组 8月 9月 10月 11月 12月 完成销售320套 选房 去化260套 认筹 主力蓄客期 （3个月） 认筹400组 关键节点 8-10月份为项目的主力蓄客期，将为整个项目销售奠定基础！ 开盘准备+蓄客 认筹100组 目标开盘销售 320套 （销售率57%） 整体推广策略小结 主题方向 名片营销 推广渠道 蓄客阶段 8月至9月中旬 9月中旬至11月 底 强势推广期 持续推广期 活动安排 临时售楼处开放+奠基+国宝展+产品说明会+售楼处开放 功夫诗+样板间开放 客户保有 售楼处进场，保利置业会入会实施（高层客户交纳5万元抵8万元，别墅