万泰戴斯酒店销售建议20141208.pptx

万泰戴斯酒店销售建议;蓬莱市场产权式酒店众多，从知名开发商宝龙到本地最大房地产商蓬建，都在做产权式酒店产品，主要项目有宝龙海上仙街、国宾大酒店、海悦城产权式酒店、悦动港湾产权式酒店、蓬达海市蜃楼大饭店、开发区上海国际公馆等，另外还有数家小项目的公寓做成产权式返租酒店。 宝龙海上仙街：经营利润的2:8分红，客户占80%； 悦动港湾：平均每年7%的保底分红。 ……;目前项目处于滞销状态，资金成本较大，严重影响了公司的回款计划，一定程度上阻碍了公司的发展脚步，因此，希望采纳有效的销售政策，当务之急，减少融资成本，实现尽快回款。 从品牌实力、影响力、项目位置、分红政策等各因素与主要竞品比较，本项目都不占任 何优势，在竞争如此激烈的市场环境和处于劣势的地位情况下，如何突围？ ;政策阐述： 返租政策按照目前的5%分红; 客户首付10%，剩余首付由公司垫付，借款期限3年； 按40万/套计算，10%房款为4万，按返租政策每年返5%，两年共返6万。 政策小结： 相当于公司垫付剩余首付，获得银行放款，以小博大，尽快回款;政策阐述：公司补贴2%/年+酒店3:7分红7% 在酒店管理公司承诺分红的基础上，公司再给与2%/年的补贴，最终给客户的年分红超过7%，以此形成超越其他项目的分红比例，提高竞争力。 财务核算： 如果返租10年，则共需补贴20%，以一套40万元的房源计算，则10年需要补贴8万元，但相当于以2%的低利率进行融资40万。 如果贷款，按照目前利率6.15%计算，10年融资成本40万*10*6.15%=24.6万，远远高于8万元的补贴，对于财务资金的周转是非常有利的。 政策小结： 从财务分析来看，本政策对公司是非常有利的。;政策阐述：客户交首付，做10年按揭贷款，10年内，公司进行帮客户还贷，10后，把酒店交给业主，相当于客户用首付款购买了一套10年后的房产。 政策步骤： 客户交首付做10年按揭； 把经营权交给公司； 公司为业主还房贷（本金、利息）； 10年后，房贷还清，公司将房子经营权和居住权交给业主。 财务核算： 以首付10万，贷款30万，贷款10年进行计算，则每年还款33500元。 酒店收益以5%计算，???每年收益2万元，则每年需要补贴13500元。 40万元的融资成本每年为24600元（40万*6.15%）。 政策小结： 从财务核算上来分析，本政策对于公司还是比较有利。;THANKS