盛豪首港城一期营销计划.pptVIP

盛豪首港城一期营销计划;;上半年重庆房地产市场回顾;房价走势;成交走势;2011年的调控已经进入了下半年，上半年的政策初见成效 从最新的全国百城房价统计看，独有重庆的房价环比下降0.19%，而在重庆区域，沙坪坝区最为明显，作为新兴的热点开发区域，大学城2011年的放量尤为突出，也造成了今年大学城各项目独特的红海战术。 年底出刚需购房与出货上升是可以预见 即将进入2011年下旬，从我司分析看，年底照例会有一波刚性需求释放，加上从外地的返乡置业者，年底的需求市场会有一个增量。 2012年继续低迷可能性增大，有待观察 而明年，市场更为扑朔迷离，但从最新数据看，中央显然在房价走低上没有达到预想的目的，持续调控，继续低迷的可能性极高。 二三城市限购对持续不限购的重庆较大机会 2011年8月份政府正在拟定二三线城市限购名单，君悦华城认为，本轮限购将以沿海、京津沪、长三秀、珠三角以及中西部部分城市为主，重庆极有可能持续不限购，这是一个利好。;;关于项目首开区;第一：一期组团包含高层、洋房、酒店公寓和小户型公寓，产品线较长，客群较广，切可通过洋房提升项目品质； 第二：相对来说，C地块的产品较为单一，客户面较为狭窄，因此，我司将大一期D地块的酒店式公寓和A地块的剩余12单元的洋房划为二期销售，增加产品线； 第三：我司力求在每个大期的销售中，都有洋房来提升产品价值，力求产品价值最大化。;第一：进入5月以来，无论是新开项目，还是已售项目，对于洋房的推出都十分谨慎，重庆在宏观调控后，洋房、别墅等高端项目的去化速度明显减缓，为降低风险，项目首开区暂时不销售洋房，但可以蓄积客户，待2批次看市场情况而推出； 第二：选择高层作为首开区，是因为高层从销售来讲，风险较小；;首港城的营销时间节点的选择;方案一： 选择在2012年元旦开盘，进入年底，会有部分刚性市场需求释放，这是项目 的机会之一。外地返乡置业客户，这是项目的机会之二。二三线城市限购， 这是项目的机会之三。只要首港城能抓住这些机会，首开区销售能获得成功;方案一（主推方案）;;营销导入;1批次重要时间节点;关于房交会;房交会目的 10月的房交会是项目第一次亮相，这次亮相非常重要，有以下三个目的—— 第一：项目第一次亮相，树立项目的品牌知名度； 第二：以问卷调查的形式，蓄积客户； 第三：同时也间接树立企业的品牌知名度。 房交会展示 以项目的品牌调性为主，突出项目的核心竞争力 以项目的优势资源，如水景，洋房等。 房交会活动 第一：问卷调查 第二：派发资料 第三：现场的暖场、互动活动等;;竞争项目的主推广语;除康田漫城外，其余新开项目均采取大规模的广告铺量的方式，集中发布，其中广告量最大的是协信城立方-龙湖U城-金科廊桥水乡，以期通过大体量的广告发布吸引客户，塑造产品形象。 从目前的广告效果看，龙湖U城、金科廊桥水乡和协信城立方凭借品牌效应，其产品形象价值高于北麓国际城和康田漫城。;项目价值图;首港城的推广战略及定位部分;三线一体战略学府首港大城;;;价值提升线;主推标志;;;;;;;;;;;;;设立首港城外展场;外展场的设置尤为重要！ ——蓄积客源 ——延长蓄客时间 ——部分推广导入;;外展场2：三峡广场王府井百货与嘉茂百货之间，404车站旁;首港城的营销切入点;一般而言，房地产项目???营销切入点有2种：第一种是强行入市，即通过大量的广告推广，将项目强行推入市场，协信城立方、龙湖U城等大多数大学城项目都是采取这种方式，在市场环境大好的情况下，这种方式能吸引众多客群；第二种是人为制造舆论话题，吸引关注入市，这种方式适用于竞争较为激烈的市场环境。就首港城而言，采取第二种方式入市，是较好的选择。基于以上分析，我司将首港城的入市划分为2条推广主线，作为营销切入点：;营销推广切入点1——循序渐进，常规入市;9月;营销推广切入点2——高调入市、制造话题;2种营销切入点优劣势对比;首港城首开区媒体及物料;一期销售物料;一期推广媒体——电台广告;一期推广媒体——户外;一期推广媒体——车身广告;一期推广媒体——搜房网广告;一期推广媒体——站台广告;一期推广媒体——分众传媒;一期推广媒体——机场灯箱;;一期销售物料;;;一期费用合计 ;;;;谢谢！