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上海商业物业市场特征研究 * 上海商业物业市场特征 1、供应特征 2、需求特征 3、价格特征 4、经营特征 5、销售特征 1、供应主要特征 未来商业总供应量激增，特别是市区内规模型物业比重的上升，市场将承受巨大压力 中心城区供应量未来一段时间内，将会有集中上市期，但总量有限，短期市场前景光明 商铺投资形成两大热点——郊区商铺、社区型商铺得到投资者追捧，市区投资客源分流特征明显。 外地商铺大举进军上海，以其低总价的优势竞争本地投资性市场 对本项目的启示： 未来的巨量供应对市场产生的压力，商铺投资方向的转移、外地商铺的竞争等特征，给项目运作带来一定的负面影响。 供应特征 量——总供应量持续放大，市场将承受巨大压力 1 2003年，上海商业固定资产总投资97.39亿元，其中商业设施投资达67.82亿元，较2002年上升8.8%。 近3年投资稳定上升 近年上海商业设施投资情况（亿元） 近年上海商业房地产竣工面积和施工面积（万平方米） 上海大型商业设施情况（万平方米） 2003年上海商业房地产施工面积突破500万平方米，较上一年度上升30.21%，同时竣工面积较上年度也增加了27.57%。但是，施工面积大大高于竣工面积预示着后期集中上市量的扩大。 2003年上海人均商业营业用房面积达1.44平方米，已经超过了有“购物天堂”之称的香港。同时香港的社会消费品零售总额相当于上海的4倍 。 施工竣工面积缺口不断放大，预示着大型项目占有相当比重。 2004年审批下来的商业项目有71个，包括22个建筑面积超过10万平方米的大型项目。 形态特征——社区型商铺投资热点 2 2003年各类商铺供应数量比例图 社区商铺产权分割的便捷性以及小面积低总价的特征赢得了市场投资者的持续热捧，投资战略重心已经开始从市中心大规模商业中心转向居民生活区。未来几年，社区型商铺将成为投资热点。 面积特征——规模性物业比重提高 3 各区间建筑面积供应比例 从最近推盘的商铺面积来看，单个物业体量呈现出放大趋势。另外，通过对去年土地招标公告的分析发现，公告所出让的商业用地面积均比较大。未来2—3年内，市区规模性商业用房的比重将进一步扩大。 大型购物中心营业面积比例图 2、需求主要特征 短期需求旺盛，但需求总量远低于近年施工面积（即未来即将上市供应面积），严重供过于求的局面即将形成。 投资性需求比例偏高，需求结构产生泡沫。 中小面积、中低单价受追捧。 对本项目的启示： 市场风险逐步积聚，未来的巨量供应将对市场产生压力，但短期需求的旺盛为本项目运作提供了机遇。 外资构成商业房地产需求的有效补充。 地段仍然是商业房地产投资考虑的首要因素。 近年上海商业用房销售和出租情况（万平方米） 从出租和销售情况来看，市场呈现出需求旺盛的局面。2003年，上海商业用房的登记预售面积为72万平方米，同比增长27.1%。但是，与后期市场供应量来看（2003年施工面积564万平方米），仍显不足。 需求特征 量——短期需求旺盛，但远低于未来供应总量。 1 需求动机——结构失衡 2 商铺需求动机图 2003年的商铺投资与投机失衡，需求结构上存在问题，未来有逐步调整减少泡沫成分。毕竟，任何投资者投资的商业房地产最终要投入招商运营。 需求面积——中小面积、中低单价 3 各区间商铺需求面积比例 从消费意愿支付的单价来看，过半数的消费者选择1.5—3万元/平方米，近四成的消费者表示最高承受1.5万元/平方米，主力市场预期商铺总额接近100万元。 投资者——三分天下，外商投资者比例将上升 4 投资者来源比例 2003年，沪上投资者仍然占据半壁江山。但是，随着商铺市场实现内外销并轨，以及对外资进入商业零售服务领域全面的放开，使得需求市场能量得到有效补充。外商投资者比重将逐步上升。 投资者考虑因素——地段理念仍居主导 5 主要因素比例 投资者中考虑地段因素者仍然占据了45%左右的比例，而因素中占二、三位的交通和升值潜力同样与地段因素具有较高的相关性。 对投资回报率的要求 6 8%——10%的投资回报率构成主流看法，这一比例将成为我们确定本项目回报率维持在8%——10%的基本依据。 3、价格特征分析 目前价格存在继续上攻动力，但是，由于存在供应量上升、政策风险、价格偏高风险以及需求中的投资性比例偏高等问题，未来市场价格必然存在风险。 价格特征 走势——重拾升势 1 上海主要商圈百货类商业用房总体平均租金（元/平方米/月） 2003年商业用房呈现出回暖走势，租金价格几乎恢复到2001年的高点。 注：样本为三街四区以及其他区