国外房地产评估方法总括与借鉴.pdfVIP

Work Research 工作研究 国外房地产评估方法总括与借鉴 ■ 修雪嵩 徐爱农 房地产评估涉及社会经济生活的方方面面。国外众多房地产评估方法可分为传统评估方法和现代 【摘要】 评估方法，传统评估方法包括售价类比法、投资法、收益折现法、假设开发法、成本法、多元回归法、逐步回 归法，现代评估方法包括人工神经网络法、享乐定价法、空间分析法、模糊逻辑法等。对国外评估方法加以合 理借鉴将有助于我国房地产评估业的发展。 房地产评估是市场经济发展的产物。在西方国家 中，虽然有一些仅仅评估房地产的面积或评估房地产的 市场经济发展过程中，房地产评估活动涉及社会经济生 租金收入 （如某些国家和地区的物业税税基评估），但 活的方方面面，评估对象既包括作为生产资料的厂房、 绝大多数是评估房地产的市场价值，即评估基准日房地 办公楼、土地等，也包括作为居民个人消费资料的住 产在公开市场上交易价格的估计值。西方国家在长期评 宅；评估目的既包括转移产权的房地产买卖、房地产 估实践中，根据不同的理论基础和技术路径，形成了一 投资入股等，也包括不转移产权的抵押贷款、物业税 系列评估房地产市场价值的方法，有力促进了房地产评 征收、保险理赔等。在这些形形色色的房地产评估活动 估业的发展。国外房地产评估方法尽管具有特定的适用 矿产开采类行业、化工类行业也明确纳入弃置费用政策 无风险利率、预期通货膨胀率、项目风险等。 的使用范围。引导该类企业，尤其是该类企业中的上市 3 . 明确弃置费用会计核算和信息披露有关规定。 公司全部按照准则制度的规定执行弃置费用政策，在完 现行会计准则规定了弃置费用处理的基本原则和方法， 善企业成本核算、提高会计信息可比性的同时，推动企 而对于具体的会计处理方法的选择却很少阐述，建议出 业树立较强的环境保护意识和可持续发展意识，提高企 台会计解释，专门细化和深化弃置费用的操作性指导内 业偿付环境保护支出的能力。 容，对相关概念的界定、各项指标的核算和具体财务处 2 . 出台弃置费用评估计量办法。弃置费用金额巨 理以及披露要求进行明确规定。同时，对弃置费用涉及 大，对企业财务报表有较大影响，针对不同行业出台弃 的信息披露要求进行明确，披露要素至少要包括评估项 置费用评估计量操作指南。以煤炭行业为例，一是明确 目、评估方法、评估模型、弃置费用的现值、当年承担 评估项目。建议项目有矿采污染处理、地形地貌景观恢 的财务费用等。 复与矿采预期地质灾害处理等三大类，每一大类再具体 分为若干小项目。二是针对每一类评估项目，提出评估 参考文献： 计量方法。比如，对污染处理等企业能够在该市场取得 [1] 财政部会计司编写组．企业会计准则讲解[M]．人民出版 交易价格的项目，规定采取市场价格法；对不存在活跃 社，2010. 市场，无市场价格项目，如地形地貌景观恢复等采取重 [2] 张志成．煤炭矿区弃置费用核算之我见[J]．会计之友， 置成本法等。三是建立评估模型。参考企业价值评估的 2010(3). 方法，建议建立以下弃置费用折现模型：弃置费用的现 [3] 彭柯谏．煤矿企业固定资产弃置费用会计处理的改进 n f [J]．财会月刊,2009(7). 值 评估的个项目的弃置费用 折现率 ，其中， = [ t /( + ) ] n ∑ 1 t =1 代表需要进行评估的项目个数；代表弃置费用发生在第 f f年末。四是明确折现率的选择标准。考虑因素至少包括 （作者单位：财政部监督检查局