发展环境趋势研究及知名房企策略分析上.pptVIP

当前房地产行业发展环境、趋势研究及知名房企策略分析 移动均线相关指标和假设 上海房地产行业走势路线图 北京房地产行业走势路线图 深圳房地产行业走势路线图 二三线城市房地产业发展实力评测 我司研发的二三线城市房地产业发展潜力评测模型选用7个经济指标和7个房地产指标来组成相应的评价指标体系，具体指标包括有地区生产总值、第三产业增加值、固定资产投资额、城乡居民储蓄余额、人均可支配收入、社会消费品零售总额、人均GDP、人均可支配收入增速与商品房均价增速比值等，运用因子分析法和相关数学模型，赋予各指标相应权重，定量分析计算各个指标的得分，最后根据两大指标的得分汇总得出城市房地产业发展潜力排名 我们将选取的50个二三线城市的经济指标（7个）和房地产指标（7个），按其 数值进行排名，并赋予一定的权重 每一个指标排名第一的分值为1000，其他排名的以其数值除以排名第一的数值再 乘以1000为其分值，将经济和房地产各自的7个指标的分值按其权重相加作为总 分值 将经济指标总分值和房地产指标总分值相加得到评测总分值，按其分值排名， 分值越高，表示该城市房地产业发展实力越强 分析方法 1 2 3 指标选取 经济指标：我们选用地区生产总值、第三产业增加值、固定资产投资额、城乡居民储蓄余额、人均可支配收入社会消费品零售总额、人均GDP7个指标，分别赋予的权重为0.2、0.1、0.1、0.15、0.2、0.1、0.15 房地产指标：我们选取09年房价、03-09年房价涨幅、09年房地产投资额、09年人均居住面积、09年房价收入比、03-09年人均可支配收入增速/房价增速、03-09年人均GDP增速/房价增速，分别赋予的权重为0.15、0.1、0.1、0.05、0.2、0.2、0.2 各经济指标权重分布 各房地产指标权重分布 短期趋势研判 —基于移动均线理论的预测 短线指标---八周移动均线 长线指标---三十二周移动均线 技术分析前提假设 包括本周在内的前八周成交量的算术平均数为本周的八周移动均线值 包括本周在内的前三十二周成交量的算术平均数为本周的三十二周移动均线值 在移动均线分析中，假设成交量信息已经包含了成交均价、宏观经济、政策等各类因素的影响。 10/4/3 9.98 09/7/5 49.54 下跌幅度80% 39.56 假设出现04、07年的调整情况，长期均线也出现下滑，则根据趋势模拟，目前上海房地产行业将进入一轮较长时期的调整，调整幅度为周成交量下降40万平米左右，成交量谷底大约会出现在2010年4月份，之后成交量逐步回升，至6月中旬短期均线将再次突破长期均线，进入新一轮持续上升周期。 38周 悲观趋势模拟---长期均线出现下滑 二零零九年 八月预测结果 上海零九年预测 上海目前市场状况 根据近期的市场情况成交量在3月底达到谷底，模型预测效果良好。 悲观趋势实现原因：一是欧元区经济复苏趋势减缓，全球经济形势不确定因素增加；二是在复苏趋势尚不稳定时的调控政策及普遍的政策紧缩预期。 10/3/21 9.92 09/7/5 49.54 下跌幅度80% 39.56 36周 上海当前预测 由于宏观调控得当，未出现二次探底的情况，按照04年的调整情况进行预测 成交量八周移动均线下调后，不会低于3月份的成交量底部，市场将于今年三季度末反弹回升。 06/2/19 14.62 05/8/7 11.3 29周 震荡幅度8.72 10/09/12 10.17 10/3/21 9.92 25周 震荡幅度10.17 10/07 成交量持续在低位调整，受成交量下调的影响，价格会受到一定的抑制 10/09 成交量回调结束，触底反弹。 各国政府的调控能力以及经济周期的持续性，二次探底的可能性不大 由于欧债危机的影响，外部经济环境的不确定性 明年市场的走势会基本符合我们之前的悲观预期。 成交量将继续回调至2010年6月份。届时，月均成交量将较最高点下降110.55万方，下降幅度为60%。 10/06 72.65 09/07 183.2 下跌幅度60.3% 110.55 12月 北京零九年预测 二零零九年八月/十二月预测结果 悲观趋势模拟---长期均线出现下滑 北京当前预测 对于北京，我们延续对其市场的悲观判断，由于北京目前的成交量仍未回调到08年的水平，预计未来几个月内仍有回调空间，可能这也是北京细则较为严格的原因之一。 成交量将继续回调至2010年8月份。届时，月均成交量将较最高点下降115.22万方，下降幅度为62.85%。 10