港中旅青岛海泉湾项目市场研究3.pptVIP

案例借鉴及启示点 区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里 交通：与市内的联系相对不便，但交通状况处在改善之中 盐坝高速于02年通车 深盐快速线等三条线路未来3年内通车 资源：二线海景，紧邻菠萝山 地块现状：坡地，高差60余米，内有少量山泉溪流 以单体建筑朝向性的最优化为规划主导思想，使所有建筑最大限度的拥有景观 多种物业类型扩大客户群，降低市场风险，聚集社区人气 配套、小品营造滨海度假社区氛围 开放式加勒比海商业街 山地公园和大湖面 以沙滩游泳池及小品为社区营造度假意象 万科东海岸-----分期模式 案例借鉴及启示点 项目的市场战略总纲 4、项目配套如何规划及如何启动？ 项目居住部分总开发面积可达75万平米，可容纳6000－7000户，入驻1.5—1.75万人，必须考虑的配套应包括 以打造小镇中心理念聚合主要社区配套 聚积人气的社区广场 在第一期即启动并展示核心配套。 5、各期的目标客户群是谁及各期产品如何定位？ 远郊旅游度假地产的客户及需求变化规律（以万科东海岸等度假物业为例） 项目的目标客户构成模型 2、项目采用什么样的物业形态？ 核心策略：主力物业形态保证开发效益最大化，标杆型物业提升开发价值 主力物业形态选择 各区占地面积 1,670亩 1,113,242 　 39亩 26,278 六区 143亩 95,574 五区 421亩 280,380 四区 132亩 87,791 三区 433亩 288,539 二区 502亩 334,680 一区 占地面积 　 二 四 一 六 五 三 规划限制条件： 容积率小于1 基于开发效益最大化及锁定市场主力需求的物业形态：以3－5层低密度洋房、高端多层为主，辅以联排/独栋别墅及部分公寓。（后附经济测算） 经过初步经济测算，对比销售收入及开发投入，洋房为主方案（即方案一）开发收益高于别墅为主方案（即方案二）4.26亿元，开发收益增加巨大。 结论：本项目采用以洋房为主，容积率接近1的方案更有利开发效益最大化。 附表:不同开发强度下的效益对比： 1,613,832,600 426,645,400 　 2,040,478,000 185,498 　 　 　 　 　 332,597,520 87,928,080 2300 420,525,600 38229.6 11000 95,574 0.4 联排、独墅 五区 975,722,400 257,949,600 2300 1,233,672,000 112152 11000 280,380 0.4 联排、独墅 四区 305,512,680 80,767,720 2300 386,280,400 35116.4 11000 87,791 0.4 联排、独墅 三区 收益（含地价） 建设总成本 建安成本、配套及管理费 销售总值 可开发面积 价格 占地面积 容积率 产品 　 方案二：以联排/独别墅为主方案，容积率约0.4　 2,040,478,000 741,992,000 　 2,782,470,000 463,745 　 463,745 　 　 　 420,525,600 152,918,400 1600 573,444,000 95574 6000 95,574 1 5＋1多层洋房、公寓 五区 1,233,672,000 448,608,000 1600 1,682,280,000 280380 6000 280,380 1 5＋1多层洋房、公寓 四区 386,280,400 140,465,600 1600 526,746,000 87791 6000 87,791 1 5＋1多层洋房、公寓 三区 收益（含地价） 建设总成本 建安成本、配套及管理费 销售总值 可开发面积 价格 占地面积 容积率 产品 　 方案一：以洋房为主方案，容积率为1 基于整体开发价值提升及形象提升的需要，必须设立形象及价值高端的独栋及联排别墅产品作为整个项目的形象标杆及价值标杆产品。选择规划于二区及四－1区。 二 四－2 四－3 四－4 一 六 五 三 四－1 分析说明： 四区用地面积达28万平米，必然涉及分期开发问题，建议进一步划分4个小区，以便分组团分期组织开发； 基于土地开发价值评判：二区四区－1五区四区－4三区四区－2 四区－3 二区将是整个项目的形象及价值标杆区域； 因二区涉及旅游用地土地性质问题，需后期开发，故将“四—1”区启动区做为标杆区域，产品定位于独栋及联排。 启动区形象标杆及价值标杆区域，独栋及联排别墅为标杆性产品 项目整体形象标杆及价值标杆区域，独栋及联排别墅为标杆性产品 标杆性物业形态选择 沿河岸规划设置水岸叠拼别墅等有助于提升开发价值及