清水湾营销策划及广告推广OK.ppt

1）《新消息报》、《宁夏晚报》、《宁夏日报》 2）城市中央擎天柱活楼顶广告 3）网站 4）现场围档及项目东北角擎天柱 通 路 营销期限：明年9月至10月 营销阶段：强销期 营销目的：完善配套，化解忧虑、提升品牌、塑造高端 推广目的：享乐北美 内容诉求：名仕雅会、风情商街 第四波：层峰生活、功能城市 主题：北美风情街开街仪式暨名流会所俱乐部推介 目的：通过对北美风情街进行宣传，招商和开街，形成项目较为完善的城市功能配套，化解业主后期生活不便之担忧，同时，举办银川第一家名流俱乐部推介活动，吸引长期会员。 形式：邀请意向客户、成交客户以及社会知名人士、财富人士和商业投资、经营人士共同参与，并通过新闻媒体进行项目硬性宣传与事件新闻宣传。同时，可结合商业街的销售状况，适时举办商业拍卖活动与俱乐部会籍推广活动。 时间：建议10月5日上午。 运作：交由专业公关活动公司承办。 媒介公关 主题 1）相同的财富基础，不同的生活品位----会所 2）在清水湾，“总统”自己的生活----完善配套 3）清水湾，把生活提高到政治高度----会所 4）在清水湾,只做生活的“总统“----会所 5）生活,需要一个放牧心灵的地方----商街 6）让逛街购物轻松起来 清水湾北美风情商街，有格调和景观的街 媒介宣传 1）《新消息报》、《宁夏晚报》、《宁夏日报》 2）城市中央擎天柱活楼顶广告 3）网站 4）现场围档及项目东北角擎天柱 通 路 营销之销售突围 销售是什么？ 销售只是一个过程 销售是一个达成的过程 它包含了业绩的达成；目标的达成；利润的达成。 销售是一个传播的过程 传播一个企业的文化；传播一种生活的理念；传播一种精神的内涵。 销售是一个创造的过程 创造产品的价值感；创造企业的品牌；创造生活过程的历史验证。 全案营销目标：创造价值与品牌双赢 全案销售目标：截止到项目入住时，完成80%的销售率。 一期销售目标：截止到项目入住时，完成80%的销售率 预计一期总套数84套，其中独栋8套、双拼60套，联排16套 一期销售阶段目标（未计量二期重叠数量） 67 18 强销 入住 06、09-10 第六阶段 49 8 蓄势 外装环境 06、07-08 第五阶段 41 18 强销 全面封顶 06、04-06 第四阶段 23 5 蓄势 施工暂停 05、12-06、03 第三阶段 18 18 开盘强销 其他开工 05、09-11 第二阶段 ---- ---- 蓄势 前二排 05、08-09 第一阶段 累计 销售目标 营销动作 施工段 时间段 阶段 销售策略的优势 利于形成持续旺销态势； 集中有效缩短成交周期； 便于各阶段相互作用，形成良性循环 销售策略：循环强销突破 蓄势 — 收敛 — 再蓄势 — 再收敛 蓄势动作时只进行客户积累，不进行直接销售；收敛动作时收敛储备阶段的意向客户，并为下一阶段的储备造势，形成周期性的蓄势、造势、强销突破，同时完成既定任务指标。 竞争对手价格走势 销售价格 2600 2600 独栋 望都郡府 5500 5380 5180 统一 拉普斯 6000 5000 临湖独栋 5000 4500 独栋 3520 3500 双拼 天源国际城 当前价 较早价 开盘价 产品类型 项目名称 独栋：4600--4800元/平方米 双拼：4300--4400元/平方米 联排：4080--4200元/平方米 本案销售价格建议 促销策略原则 A、与价格策略结合，实现最终均价及速度目标 C、节奏递减促销策略 C、促销产品以实用为原则，效果更为直接 D、深入挖掘老客户资源。 促销策略 针对成交客户促销策略 A、物质层面----减免物业费 B、精神层面----赠送俱乐部会籍与客户联谊活动 销售道具 ?售楼处 ——咖啡、亲子、艺术三区合一 ——音乐、咖啡、图书人文三宝 ?楼 书 ——产品品牌楼书、户型楼书 ?网 络 ——24小时项目咨询与网络预定 营销费用分配 预计项目总建筑面积23万平方米，预计总销售额为9.66亿，按照 1%的营销费用计算，全案预计营销费用为966万。其中一期预计 营销费用100万。预计一期营销费用约占一期销售总额的1.6%。 10万 20万 20万 5万 5万 5万 35万 费用 10% 20% 20% 5% 5% 5% 35% 比例 其他 户外 活动 道具 展会 网络 报纸 通路 团队架构 项目销售部 总经理负责制 策划专员 销售经理 市场专员 销售主管 客服主管 置业顾问5人 客服AE1人 thanks 携手同行 财富共赢 创造差异化的注意力 媒体价值的最大化 信息传播的时效化 广告审美的丰富化 ——千变户外 售楼处