2007深圳社区商业专题研究报告上.ppt

目 录 第一部分：社区商业亟需由粗放式开发进入专业化运营 第二部分：社区商业在城市商业中的定位 第三部分：社区商业的建筑规划设计 第四部分：社区商业的配套规划 第五部分：社区商业的业态与招商 第六部分：社区商业的销售 第七部分：大型社区商业研究 第八部分：高档社区商业研究 第九部分：社区商业创造开发奇迹 第一部分 社区商业亟需由粗放式开发进入专业化运营 模式一：社区型商业中心 模式二：社区次主力店组合型 案例一：燕八平面图规划特征介绍。 从上面的平面我们明显看出，虽然该项目楼上有4个塔楼，但其塔楼出入口分散在商业价值相对较弱的燕南路和甘泉路，把地下车库的出入口完全布置在商业价值最低的兰光路，为避免核心筒对商业的影响，发展商设置转换层，保留了良好的卖场空间。 车辆出入口 塔楼进出口 振华路 燕南路 甘泉路 兰光路 六：社区商业的骑楼、雨棚、复式铺、广告位、空调位等规划 1：骑楼、雨棚的设计 骑楼式商业街：整体外观大方稳重 ，品质感较强；广告牌的设置比较协调，但是由于公摊面积比较大，铺位的使用率比较低,一般只有75%左右. 鹏兴花园五期商业街的骑楼 雨棚式商业街：新新家园商业街采用统一加装的金属玻璃雨棚，美观实用，既能遮挡风雨，又不影响铺位的光线。并且使用率能够达到90%以上。 新新家园商业街 无骑楼无雨棚的商业街：外观简单明了、广告效果明显，但是由于它没有雨棚等遮风挡雨的辅助建筑，不利于消费者的停留。 星海名城无雨棚无骑楼的商铺 2：复式商业街：复式铺空间感良好，并且能有效的增加商铺的使用空间。深受一些餐饮、酒吧等业态的青睐，但是由于一些品牌连锁加盟店都有标准的形象店要求，一般不使用复式铺。 桃源居洲石路边的商业街 3 广告位规划： 门楣广告：桃源居汇江二路的街铺广告位，统一设置了广告位，大广告位设在外走廊的顶部，小广告位设在店面门楣上。整体感觉整齐协调，又实现了很好的广告展示效果。 桃源居汇江二路广告位 灯箱式广告 四季花城主商业街由于层高较低，内部光线较暗，通过在房檐的立柱设置统一的灯箱式广告，弥补了店面门楣广告位不够突出、鲜明的缺陷。 星海名城商业街部分商铺的广告牌横七竖八，给人以杂乱的感觉，影响了商业街的整体形象和档次。 星海名城商业街 四季花城商业街 广告无规划，影响商业街形象 4：空调位规划： 空调位设置在小区内部： 是目前社区商业街常用的一种空调设置模式，如桃源居等社区都有将商业街的空调排风机安置在了朝小区内部的墙面上。该模式虽然解决了商业街正面的美观问题，但是从小区内部的角度来看，影响了小区内景的美观，负面影响还是比较大。如果设立外带栅格的统一空调位，将会更加美观。 桃源居的商铺空调一般是在向小区内部的墙上 空调位设置在门口、墙面下角： 将排风机设置在墙角下，当消费者走过的时候，常常会有热气冲着人吹来，特别是在夏天，会感觉非常不舒适，对商业街的负面影响比较大。 鹏兴花园——排风机放在墙角下 空调位设置在墙面2米以上： 将空调位设置在墙面2米以上，是目前一些社区商业街常见的模式，排放的热气不会吹到消费者，也不至于阻碍交通，如果加以装饰，外观效果会更好。 星海名城商业街—— 有的排风机放在2米以上位置 空调位设置在楼顶 东莞世纪城国际公寓 当一些社区的商业建筑采用单体的形式时，空调位就可以 安装在商业建筑的楼顶上，是一种较为妥当的安置方法。 空调位百页窗装饰 东莞三正半豪宅商业街 ——百叶窗空调位模式 一些高品质的小区对空调位的设置进行了统一的规划，还 在空调位的外包装上也下了功夫。如东莞三正半豪宅就将 空调位设置在了门面顶端，并用百叶窗进行修饰，既美观 又实用。 第四部分 社区商业的配套规划 一：关于超市百货主力店配套规划 在社区商业超市等主力店租赁的洽谈过程中，除卖场空间有着诸多不适合的情况之外，在配套方面也有一些不足，如超市必须的理货区方面、熟食区的烟道方面，商场的前期设计未考虑或者考虑得不够，尤其是超市通常使用的平步式自动扶梯，其跨度远远超过踏步式自动扶梯，有的商场受空间限制，想改都改不了。再如百货商场没有规划中庭、停车位规划不足等，都或多或少影响了商铺的使用。 另外，主力店规划之前不能确定租赁关系，规划设计难以度身定做。尽管目前出现了“订单式商业地产”模式，但主力店在项目规划之初不能确定，依然是项目明确规划的障碍所在。国内的超市百货对于规划中的商业项目，基本没有签意向协议的习惯，缺少像沃尔玛、家乐福等国际商业品牌的远期战略规划。面对这一现实，开发商更应该让策划公司提前介入，通过周密的市场调研和分析，了解商城最适合做什么，再与对应的商家沟通，了解其规模、布局、配套等需求，这样即使主力店未引进，后遗症也会控制得很小。 二、关于