2010年4月大连商品房市场分析报告.docVIP

2010年4月份大连商品房市场分析报告 一、政策。市场 2010年的四月，无疑是一个令楼市风声鹤唳的“政策月”。 熬过了1月、2月的“楼市静悄悄”，传统旺季的艳春三月终于如期而至，房地产市场重新抬头复苏，土地和商品房的成交量和成交价格皆双双反弹并大幅回升，“彻夜排队抢购”、“日光盘”现象又重现江湖，居高不下的房价和稀缺的房源更是令4月9日的大连春季房交会购房者恐慌情绪弥漫，开发商和购房者发生角色“换位”。而与此同时，“两会”期间对高房价的一片讨伐、新华社史无前例的连发六篇房地产评论、部分官员的严厉表态，又表明持续高温不推的市场背后正酝酿着一场雷电交加的狂风暴雨。果不其然，从三月的国19条、土地整治行动、整肃地产信贷，再到4月17日“史上最牛”的政策----“国十条”出台，“二套房贷首付不得低于50%”、“三套房停贷”、“未获预售许可开发商不得收取定金”、“取消以土地抵押放贷、改以在建工程抵押”。。。。一把把锋利无比的“达摩克里斯之剑”高悬且当啷出鞘，频率之密、力度之大、涉及面之广，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。新的一轮房地产调控序幕豁然拉开，全国各地楼市陷入一片“混沌”。 为什么在楼市走暖的情况下，国家会实施如此严厉的收紧新政？ 1.1楼市泡沫横飞 出台新政防通胀 今年国家计划货币投放七万亿元，力度之大之宽松与去年八万亿巨额信贷相比毫不逊色，导致大量资金涌入股市、房市，从而带来市场阶段性的上涨——3月份一线城市房价连续四个月环比上涨，其中海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%居涨幅前五位；第二季度约有超过1200亿美元热钱涌入中国，超越了2007年一季度732亿美元的历史高点，大量热钱涌入中国，主要流向地产和股市两个市场，海外热钱在上海、深圳等城市豪赌楼市；3月29日国土部首次提到了“租价比”的概念，北京、上海、深圳、天津、杭州和青岛等重点监控城市的住宅市场已经出现了严重泡沫，甚至出现城区房价上涨涨幅低于郊区的现象。显而易见，这一组组触目惊心的数据足以证明楼市出现泡沫已是不争的事实。为避免经济增速大起大落，陷入W形的冷热循环的怪圈，防止和化解结构性通货膨胀，因此国家必须出手。 1.2地方不听话 引来高层震怒 自2002年以来，人们对雷声大雨点小的楼市调控已习以为常，对“调控此次调、房价次次涨”的畸形循环效应更是见怪不怪，而一些地方政府趋于自身利益考虑，千方百计使用“化骨绵掌”把调控政策化为无形，也使楼市调控一次次“败走麦城”。因此，虽然从2009年下半年至2010年3月间政府曾多次要求遏制房价过快增长，但市场的表现似乎并不太听政府的话，房价反而疯涨到了人神共怒的地步。尤其全国两会在一片高房价讨伐声中刚结束，温总理“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”之音还犹在耳畔，第二日北京就以“一日三地王”打了政府一记响亮的耳光，让“总理说了不算，总经理说了算”戏言甚嚣尘上。于是乎高层震怒了：78家央企立马被下了“驱逐令”严禁涉足房地产行业、新华社连发六篇评论剑指高房价建议政策持续发力引导楼市走出“混沌”、证监会“火线驰援”遏制房价、住建部召开电视电话会议、4.15新政出台。。。。为维护“高层尊严”，国家本次祭出的杀手锏可为犀利无比，因此无论是从影响面、调控力度、甚至执行力度来看，都要比往年超强。 1.3“4.15”PK“9.27” 在国内房地产近十年的宏观调控历程，与“4.15”新政出台背景如出一辙、同样制造“市场地震”的新政非2007年的“9.27”莫属，但本轮调控的力度和影响无疑要比“9.27”更大、更剧烈，新政实施后不仅要大幅增加购房压力盒购房成本，而且执行力度尤其对二套（含）以上住房要比以往更严厉。以总款100万、商贷20年计算，新政后月供和月利息分别减少了541元和124元，但首付却增加10万；以贷款额60万、商贷20年计算，新政后月利息和年利息分别增加了206元和2472元，明显大大增加付款压力和购房支出成本。二套房标准也由“是否贷款购房且贷款是否已还清”调整为“以家庭为单位，包括本人、配偶及未成年子女”、首付由40%提高至50%、三套及以上首付由40%提高到至少50%以上，并且要大幅度提高其首付比例和利率水平。 1.4新政猛于虎 各方遇“虎”色变 金融机构———与以往对新政的墨迹截然相反，本次金融机构对政策做出的反应可谓称之神速。“4.15”新政出台次日，银监会就立马发出《关于银行监管风险控制的通知》，为防控二手房信贷风险并调整二手房市场非理性热度做出积极响应，紧接各种贷款政策和信贷细则马不停蹄地相继出笼，如果说4月23日之前的金融政策是主要针对投资投机购房者以及开发商信贷的收紧，那么5月2日公布“上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点”，无疑是令已经“草木皆兵”的楼市“雪