2010年6月济宁泗水项目市场调研报告.doc

泗水县项目市场调研报告 山东·泗水 举起中国房地产全案营销服务品质大旗 广州中旗房地产顾问有限责任公司 2010年6月 目录 前言 3 一、 调研目的 3 二、 调研方法及信息来源 4 三、 调研时间 4 四、 调研区域 4 五、 调研对象 4 六、 问卷形式及样本分布 5 七、 数据统计分析方法 6 宏观市场篇 7 一、 泗水县概况 7 二、 泗水县经济发展状况 13 商业项目篇 18 一、 在营重点商业个案调查与分析 18 二、 在售重点商业个案调查与分析 28 三、 重点商业街道调查与分析 32 商业业态篇 45 商业供给综述篇 56 未来可能商业供给篇 63 一、 未来可能供给的商业项目 63 二、 商业未来供给的综述 65 商业需求篇 66 一、 消费群体的调研 66 二、 消费群体特征综述 83 三、 经营群体的调研 84 四、 经营群体特征综述 103 住宅项目篇 106 一、 重点个案的调查与点评 106 二、 其它个案情况 113 三、 住宅供给状况综述 113 未来可能住宅供给篇 120 一、 未来可能供给的住宅项目 120 二、 未来可能供给的住宅综述 121 住宅需求篇 122 战略思考篇 147 结束语 155 前言 调研目的 调查泗水县各主要商业点消费者的人口特征、消费习惯、消费偏好、消费实力以及潜在的需求； 调查泗水县各主要商业点经营者的经营现状以及潜在的需求； 调查泗水县主要商业街道的现状，包括业态分布、经营者现状、经营者潜在需求等； 调查泗水县的商业层次、商业业态、商业形态、商业布局、交通联系等商业状况； 调查泗水县代表性在售住宅的具体情况，进而研究泗水县住宅市场目前，以及未来两年之内的供应特点、竞争局势； 调查泗水县各小区居民的居住现状和对住宅的需求、以及期望，进而研究泗水县住宅市场的需求特点； 了解泗水城市发展现状、城市规划发展方向、城市规划发展布局、房地产地方政策等等宏观信息； 现场查看待开发地块的地形特征、周边环境、交通状况等； 通过以上数据的收集、整理、分析，结合泗水县的人口特征、经济发展、居民收入等，为待开发项目的定位(产品、规划等)提供市场支撑。 调研方法及信息来源 发展商介绍 市调团队实地走访、观察 布点后的抽样问卷调查 市调团队对重点区域的重点对象进行深度访谈 网络信息的收集 调研时间 2010年05月27日～2010年06月01日，为期6天。 调研区域 本次市场调查区域包括整个泗水县城区，以中兴路为界分为西城新区和老城区。 调研对象 当地居民 本项目地块 代表性在售商业项目、住宅项目 代表性在营商业项目 商业终端消费者抽样 商铺经营者抽样 住宅需求者抽样 问卷形式及样本分布 商业终端消费者调查 被访者 问卷形式 访问时间 总样本量 有效样本分布 有效 无效 泉源大道 青年路 文化路 君泰步行街 人民路 光明路 泗河路 健康路 消费者 街头拦截 8～10 分钟 100 20 16 17 17 15 11 4 3 17 商业经营者调查 被访者 问卷形式 访问时间 总样本量 有效样本分布 有效 无效 泉源大道 青年路 文化路 君泰步行街 人民路 光明路 泗河路 健康路 泗水步行街 经营者 街头拦截 8～10 分钟 110 10 16 17 16 12 12 6 6 15 10 住宅需求调查 被访者 问卷 形式 访问 时间 总样本量 有效样本分布 有效 无效 府前花园 圣源居花园 君泰小区 华联超市 财富广场 居民 路人 入户街头拦截 10 分钟 71 9 10 10 10 21 20 深度访谈 政府工作人员、社区居民、商铺经营户等。 数据统计分析方法 描述性统计分析法：以统计表格、分类图形、文字等形式对市调统计结果进行描述和剖析； 推断性统计分析法：主要是假设论证推断法，即通过对市调数据的统计分析来验证市调前所作假设的正确与否； 类比性统计分析法：主要是数据之间的横向、纵向对比分析，互相联系，系统化剖析到数据所反应的最全面的信息； 拓展性统计分析法：某一个数据或某几个数据在广度和深度上的统计分析法，挖掘数据背后隐藏的、可能有用的信息。 以上是关于本次市调的简要介绍。 项目组对市调所获取资料进行了系统而细致的统计分析，现以报告的形式将整理分析结果以及我们的剖析和思考呈予贵司。 宏观市场篇 泗水县概况 基本情况 位于山东省中南部，泰沂山区南麓，泗河上游。东临沂蒙与大海相连，西邻孔子故里曲阜，南峙孟子家乡邹城，北依五岳之尊泰山。县境南北长50.6公里，东西宽52公里，面积1091.8平方公里，在省会济南南方向190公里处，为济宁市辖县。 全县辖2个街道处，8镇（金庄镇、泗张镇、泉林镇、苗馆镇、星村镇、柘沟镇、中册镇、杨柳镇）