2010年7月济宁市汶上县商业项目全程营销策划报告.ppt

潜力无限 有些项目开始重视网络和短信等小众传播方式的应用 认筹、开盘、优惠等活动多以短信通知客户 用途 短信广告具有很强的散播性，速度快，一瞬间万人传播，接收者还可将信息保存，可随时重复阅读，随时传播给感兴趣的朋友。 蔓延性和 瞬间轰炸性 短信广告可让手机用户和销售终端互动，与大众媒体互动，通过短信使手机用户更有机会参与到商业互动之中，更好地体现商家预期效果。 互动性 目标客户可进行精确定位，短信广告可直达接收者手机，“一对一”的信息传递，并且强制性的进行阅读，时效性强，100%阅读率，也提高了广告和目标客户的接触频率。 精确性 短信广告发布费用低廉，与传统广告发布相比，短信费用几乎可以忽略不计 。 投资少 是重要的推广渠道，具备覆盖人群广、成本相对较低的特点； 汶上信息网 信息的有一定的可信性，易受消费者信任。 搜房网 房地产门户网站，拥有大量稳定读者群。 可提供视频，成本低于电视广告。 可反复播放，不受时间限制。 推广渠道 汶上县商业项目 第五部分 市场营销环境分析 推广渠道 宣传物料 现场展示 常用的营销推广手段 营销环境总结 活动＆事件营销 大部分项目宣传物料准备不足，制作粗糙，缺乏新意，有些项目甚至没有宣传物料 宣传物料 汶上县商业项目 第五部分 市场营销环境分析 推广渠道 宣传物料 现场展示 常用的营销推广手段 营销环境总结 活动＆事件营销 大部分商业项目售楼处位置隐蔽，装修简陋。无展示，体验式营销是市场空白 与住宅共用同一售楼处 中都苑 代表汶上商业地产现场展示的最高水平。 圣泽国际大厦 售楼处规模小，无模型展示 新华新苑 与住宅共用同一售楼处 园丁名邸 无包装，昭示性差 中都商业街 售楼处、展示 项目名称 现场包装不到位 工地无包装 现场展示 汶上县商业项目 第五部分 市场营销环境分析 推广渠道 宣传物料 现场展示 常用的营销推广手段 营销环境总结 活动＆事件营销 活动营销较少，部分楼盘利用重要节点进行的事件营销都存在准备不足、组织不力等问题，推广效果不佳 活动＆事件营销 汶上县商业项目 第五部分 市场营销环境分析 推广渠道 宣传物料 现场展示 常用的营销推广手段 营销环境总结 活动＆事件营销 ★ 围板、导视系统 ★ 工地包装 无 体验区、展示区 媒体 ★ 电视 ★ ★ ★ ★ ★ 口碑传播 客户 ★ ★ 售楼处 市场现有水平 销售现场展示 ★ ★ 车体、站牌 ★ ★ ★ ★ 客户会 ★ ★ 网络、杂志 ★ ★ 房展会 ★ ★ ★ 短信 ★ ★ ★ ★ 户外广告牌 ★ ★ ★ ★ 报纸 常用营销渠道 客户认知度 常用的营销推广手段 汶上县商业项目 第五部分 市场营销环境分析 推广渠道 宣传物料 现场展示 常用的营销推广手段 营销环境总结 活动＆事件营销 商业地产市场营销整体水平较低，投入少，营销缺乏新意 整体营销水平： 1、市场营销整体水平较低，营销缺乏新意 营销渠道： 1、营销通路狭窄，大多以报纸、网络、短信为主； 2、对老客户缺乏深度挖掘； 3、电视、车体、路旗、DM等手段较少使用； 营销推广： 1、活动营销、事件营销少； 2、缺乏体验式营销； 3、 通常在重要节点或促销活动前打广告，力度较弱，很多时候依靠自然销售； 4、 广告的诉求点单一，大部分项目以地段、未来升值潜力为诉求点； 现场展示： 1、售楼处大多不显眼，部分无独立售楼处； 营销费用： 1、大多数项目营销费用低，部分项目无前期铺垫，全靠客户积累和现场宣传 营销环境总结 汶上县商业项目 第六部分 营 销 策 略 营销策划总纲 案名推荐 销售策略 各阶段的营销工作 媒体组合方案 1、针对客户的营销策略和工作重点 2、本案的核心价值主张 3、整体推广策略 针对客户特点的营销策略 营销策略 营销举措 针对客户特点 区域陌生，认知度低 对风险恐惧 不愿沉淀太多资金 没时间，有自己的圈子 强化都市时尚休闲区概念，充分整合利用本区域其他项目的形象 对“都市时尚休闲商业区价值”进行宣传，并举办与区域和都市时尚休闲商区相关的营销活动 重视招商，确保主力和特色商家的进驻，以提升投资者对本项目的信心； 低开高走的价格策略，增强商业的投资价值，注重形成热销气势 努力减小单个商铺面积，控制总价 重视口碑传播、小众传播，保证目标客户能获知项目信息 描绘都市时尚休闲区未来的前景，通过活动来吸引客户亲身感知项目 让客户感受到物业的升值保障 降低投资门槛 精确制导 1、针对客户的营销策略和工作重点 本项目营销工作要点 前期铺垫“润物细无声”