2010年7月上海企业总部（eod）项目定位报告4.pptVIP

样板区开工时间 2009-11-30 样板段取得预售许可证 2010-5-31 主体工程动工 2009-12-31 售楼处完工，开始接待客户 2010-6-25 样板园林、样板房完工开始接待参观 2010-6-30 主体工程取得预售许可证 2010-6-30 正式开盘 2010-7-1 完成销售金额的30% 2010-12-31 完成销售金额的85% 2011-11-30 交房 2011-6-30 完成销售金额的100%(办公部分) 2012-6-30 1.关键节点 2.销售阶段性目标 2010年6月底开盘 2010年12月底完成销售金额的30% 2011年6月底完成销售金额的30% 2011年12月底完成销售金额的30% 2012年6月底前办公楼售罄 3.销售金额及回款速度 类型 价格 体量 总销金额（万元） 合计 2010下半年 2011上半年 2011下半年 2012上半年 2012下半年 2013及以后 总部楼 18000 18800 LOFT 21000 27000 车位 10万/个 416个 合计 20677 45800 产品 回款金额（万元） 合计 2010年下半年 2011年上半年 2011年下半年 2012年上半年 2012年下半年 2013年及以后 总部楼 LOFT 车位 合计 4.盈利预测 序号 内容 金额 一 销售收入 94,700 二 开发成本 57,527 三 期间费用 8,712 四 销售税金及附加 5,209 五 土地增殖税 3,524 六 税前利润 19,728 七 所得税 4,932 八 税后利润 14,796 九 投资利润率 22.3% 客户敏感点——LOFT 由于世纪广场有现成的LOFT案例，因此，我们通过这些购买客户的语言来改进我们的产品 “现在5.25米层高偏低，能再高出20公分就好了”——如果能做此类产品，层高建议达到5.5米 “现在隔好后上层没有可以打开的窗户”——每个标准层上下均应设置通风窗 下层有窗上层没有 隔层后上下也均有通风窗 “现在的大堂中规中矩，能否可以设置挑空的大堂，能否可以像有些酒店一样中间有景观电梯” ——对于单层面积较大的单体，可以采用中庭设计，使用观光电梯，这样以来，1-2层的商铺也会比较好卖 “现在的空调制冷效果比较差”——空调制冷量要考虑1.5层的标准 “物业费太高，而且我们这种企业工作时间比较弹性，经常在中央空调正常开启时间段外工作，能够可以改成可自己通过开关控制空调”——使用VRV空调，物业费控制在10元/平米·天 “到便利店不方便”——协调好便利性与景观效果的关系 立面建议 由于针对客户多为创意型产业，因此立面风格建议现代，采用深色玻璃幕墙形式 2.单套面积建议 我们对上海4个热销的LOFT产品的客户购买面积进行了详细的分析， 最小面积54平米，最大面积1200平米。 单层面积宜1000平米，最大不超过1200平米 96.5%以上的购买在300平米以下，因此我们针对300平米以下的面积进行分析 购买面积集中在90-130平米之间，而绿地东海岸项目和世纪广场55和61两个面积段的产品也受到了一些小公司和投资客的追捧。 LOFT主力面积在80-130平米，同时配置少量的60平米左右的单位，多套乃至整层打通 3.大堂及电梯 配备9米的挑空大堂，大堂精装修，装修风格现代 电梯3-4部，电梯厅及电梯内部装修现代，电梯品牌中高档，承重1200KG 4.卫生间 公共卫生间，每层有男女各一个卫生间，卫生间精装修，装修风格高档 卫生间也应有空调和通风系统 5.空调 上面已经说过，空调采用VRV，制冷量应相当于1.5层的标准 设备平台要有足够的散热空间 八、主力产品及目标客户 1.项目主力产品——LOFT 1层层高5.4米，2层3.6米，3-6层5.5米，单层面积在1000-1200平米，可多套乃至整层打通 1、2层30%面积挑空，大堂精装修 公共卫生间，单套主力面积在60平米及80-130平米，公共卫生间配置，可多套乃至整层打通 得房率应达到70% 空调采用VRV，考虑到隔层后空调的制冷量，空调通风口不仅设在户内，还应设在包括卫生间在内的公共部位 电梯配置3-4部，电梯承重1150-1200KG，货梯轿箱要大 总部 单栋主力面积在1800-2000平米，做