2010年7月上海企业总部（eod）项目定位报告3.pptxVIP

5.不同行业的客户需求 贸易、现代服务业：需要有体面的办公场所——独栋式的办公楼无疑可以最大限度的满足这方面的需求，同时配备挑空的大堂，气派的门面 物流：需要有较大的仓库——地下室空间，普通办公楼是无法满足这一要求的 服装、设计：需要有空间的层次感——LOFT办公的设置 从市场竞争强度分析法及客户需求分析法综合来看： 花园式的小独栋办公产品和富有空间感的LOFT产品是最适合的产品形态 六、具体产品形态研究 ——总部 总部楼客户敏感点 “层高不要超过5层，单层面积500平米”——尽量压低总部楼层高 “一层层高4.5米以上，其他楼层3.6米以上，能否有些楼层可局部隔成2层” “入口和大堂要气派，要有醒目的广告位，最好能够沿街”——这类企业比较注重企业的形象，要设置气派的大堂和1楼沿路的展厅，而且通过错栋的形式使尽量多的楼栋能够有醒目的店招 “外立面能否更丰富，要庄重、新颖，否能够做出弧形或是退台” “是否可以给我一个仓库” ——通过地下室解决 1.面积段 上海热销的几个总部基地 东方环球企业中心 主力面积1600平米左右 慧创国际 主力面积1800-2500平米 总部1号 主力面积1100-2500平米 中鑫企业广场 主力面积1300-3000平米 板块总部的供应 板块目前有一个在售项目虹桥国际商务花园，其单栋面积至少是4000平米，主力面积在8000-10000平米 建议项目总部楼主力面积在1800-2000平米，少量3000平米，一是这一面积段在市场热销的面积范围内，二是可以与板块内的供应主力虹桥国际商务花园形成错位竞争 2.立面——现代 2.立面——古典 2.立面——中规中矩 立面是客户选择购买的重要因素，一定要加以重视 从实际调研来看，目前市面上有两种鲜明的立面风格： 1）现代风格：大面积的玻璃幕墙配以少量石材或者铝板 2）古典风格：大面积的石材贴面 两种立面形式都有成功的案例，喜好现代风格的客户群占多数，特别是高科技行业、创意产业；而喜好古典风格的多以个体老板为主，行业多为化工行业、设备制造 考虑到我们的客户定位多以现代服务业、物流业及创意产业为主，因此建议采用现代风格，大面积的深色玻璃幕墙配以少量石材的形式，这样的立面风格也更易得到外国资本的青睐 3.单栋体态 购买物业与否，第一眼的感觉很重要，第一眼感觉除了立面风格外，就是单栋楼的体态 同一个项目类似的面积，左图为单层500平米5层的建筑，右图则是单层300平米8层的建筑，两者的销售情况相差甚远，左图更像是一个独门独户的总部楼，而右图则和一般的高层办公楼没啥差别，丝毫没有独栋的感觉 单层300平米，总高在16.5米的建筑单体 单层500平米，总高在18米的建筑单体 总部楼建筑高度/单层面积不大于0.55，这样的楼栋更有独栋办公的效果，总层数不宜超过5层，单层面积400-500为宜，顶层做一定的退台，降低感觉容积率 4.建筑层高 总部楼的客户讲究门面，因此建议大门进去有个9米高的挑空大堂 9米挑空大堂的效果 标准层高大堂的效果 对于标准层，层高建议在3.8米，而顶层建议在5.5米这一刚好满足1层计算面积的临界点，提升产品的附加值 这样总层高在22米左右，还可满足低层住宅的要求，只需配备一个消防楼梯，提升产品的使用率 5.地下室 从调研情况来看，多数楼盘均有地下室，但地下室普遍计算面积，地下室处理方式有二种： 1）半地下采光地下室 2）全地下室 地下室的功能也有三种： 1）一是多为多功能空间，有设备间、仓库、娱乐室等功能 2）二是作为单独地下车库，做好地面通往地下室的车型通道 3）三是一半做多功能间，一半做车库 阳光半地下室