2010昆明城市中心区商业年度调研报告.docVIP

2010年昆明城市中心区商业 年度调研报告 北京合晟尚圆房地产顾问有限公司 昆明分公司 2010年11月 序言 城中村的改造、城市轨道的动工、三环的闭合……，发生的一切都在延展着这座城市的生活半径，毫无疑问，昆明已经跳出了困顿多年的二环怪圈，原本远离城市商业核心的土地找到了一飞冲天的机会。从北市区的财富中心到南市区的南亚风情第壹城；从东边的新螺蛳湾到西边的经典双城；从经开区的第三城到呈贡新城的大学城，城市版图在延伸扩展的同时，也把城市次商业中心的种子撒向了四面八方。 新城区的遍地崛起，必将引发一场关于城市进程的变革，变革所带来的第一个恐慌应该就是传统城市商业中心地位的淡化和没落。然而，在这个城市发展的必然过程中，我们欣喜地看到了传统商业中心区在变革中的变革，各个商圈的整合升级，高品质商业综合体的层出不穷，传统中心区的眼光已不只停留于这座城市，软硬件的提升让中心区代表昆明角逐于更广阔的商业天地成为了可能，南亚之门、世纪中心、顺城等一个个具备国际视野的项目横空出世，一个以CBD为龙头的大中心商圈正在展现它的雏形，中心区将始终引领昆明商业的发展。 目 录 第一部分：昆明商业地产发展历程 4 一、昆明商业地产发展历程扫描 4 二、昆明商业发展历程回顾 6 三、昆明商业地产发展规律 10 第二部分：昆明城市中心区商业发展现状 11 三市街商圈 11 小西门商圈 22 青年路商圈 31 白塔路商圈 40 昆明城市中心区商业综述 52 第三部分：昆明商业地产开发水平评价 56 一、总体评价 56 二、昆明商业地产项目案例评价 57 第四部分：昆明城市中心商业格局与商家需求 66 一、2010年的昆明城市中心商圈结构和商业格局 66 二、商家需求分析 67 三、商家选址要求分析： 68 四、大型商业项目交通动线设计原理 73 第五部分：昆明商业地产开发模式探讨 75 一、昆明商业地产发展特征 75 二、昆明商业地产开发模式探讨 76 三、城市综合体开发模式探讨 79 四、主题地产开发模式探讨 79 结束语 81 第一部分：昆明商业地产发展历程 一、昆明商业地产发展历程扫描 昆明房地产市场的历史可以追溯到1982年成立的中房集团昆明公司，1983年开发的第一个住宅小区——虹山小区。 昆明商业地产的历史如何追溯呢？ 1989年，由于青年路服装批发搬迁区政府投资改扩建螺蛳湾农贸市场，新建的螺蛳湾商品批发市场。2007年11月底，昆明市规划局面向全国公开征集城市中央公园和CBD核心区两个地块的概念规划方案，首度明确昆明主城CBD核心区的范围，主要包含市人大、市政府机关、市中医院及周边地块，北到东风路，南至尚义街，东到白塔路，西至北京路，总用地面积约259亩。规划目标是希望通过高标准规划改造，建设新昆明中央商务区的核心区，形成昆明主城以生产服务性商务、金融聚集区为主，配以商贸旅游、文化娱乐和部分商住的发展区域。2008年12月19日，作为传统商圈之一的白塔路南亚之门项目与位于南屏街中段的世纪中心大厦两个项目同时奠基开工。2009年开始，多重利好现身昆明市中心：东风广场将变中央公园，其周边将增加多个高端商务区，昆明CBD区的商业开发速度加速，多个商务办公区的格局初现。2009年1月11日，总投资达16亿元的东方首座正式奠基开工。进入2010年，昆明二环以内的所有传统商业区都在试图通过变局来寻找新的突破。中心区域新的项目不断接踵而至，而商业区的变化带来的是区域内商业业态的不断升级。伴随着去年底开始的滇池路中段的一批商业项目的崛起，如南亚风情园升级为南亚风情第壹城、金色池塘升级为集商业商贸为一体的福海广场；总投资达7亿多元的南市中央购物金座开工建设传统商业区的“变身”在相当大的程度上推动了区域内商业业态的产品升级。昆明老街、顺城、百大新天地等从图1可以看出，昆明商业物业业态的演变其实就是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果——从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街，从单一经营实体到连锁化经营，从单纯的购物、餐饮、娱乐功能到购物、餐饮、休闲、文化为一体的休闲娱乐集中区、购物中心，传统的商业模式不断让位于更有竞争力的专业化分工和新的专业化组合模式。 图1：近代昆明商业物业业态随时间变化图 2、商圈的形成和演变 中国人在注重生活空间和性的同时，更强调公共聚集空间、邻里交往空间在生活中的重要地位。从古代的茶园、酒肆、戏楼到今天的酒吧、各种商业广场商业街都是人们生活中不可或缺的组成部分。而且要求各种休闲、娱乐、商业等设施尽量靠近居住场所在城市化进程突飞猛进的阶段，这是必然的现象。着眼于对或数个提供相应的各种服务商业开发的主要空间特定区域内相对高的人口密度也为各种设施提供了赖以生存经济基础。 改革开放前的昆明商圈状况 老昆明非常小一环路内基本上就