2010慈溪嘉润国际广场项目营销策划报告下.docVIP

3.3“认知价值定价法（Perceived-Value Pricing）” 鉴于观海卫镇市场上类比参照项目没有。在将来实际销售时，我们将结合来访客户对项目售价进行测试，并将采取“认知价值定价法（Perceived-Value Pricing）”对本项目实际入市价格进行厘定。 3.4 商铺售价结论 由于目前还难于采用“认知价值定价法（Perceived-Value Pricing）”拟定价格，而且三线城市的租金往往难以反映真实的商铺售价因素，我们综合“租金还原法”与”市场比较法”来测定商铺的价格，两方法权重设定分别为30％、70％，得出项目一层均价为： 　 租金还原法 市场比较法 综合得出 权重 30% 70% 100% 街铺 34800 52487 47180 拟定，本项目一层街铺均价为48000元/㎡。  一般购物中心，各层价格关系，如下：（P指均价，P1指1F内铺均价，类推） 价格对比 楼层价格比例 售价对比值 P1/P街铺 50% P2/P1 50% P3/P2 70% P4/P3 70% P5/P4 70% 结论：项目商业板块街铺及各楼层均价（目前） 楼层 售价（元/㎡） 一层街铺 48000 一层内铺 24000 二层 12000 三层 8400 注： 以上价格的制定是依据现阶段的市场情况； 本节所策定价格，仅为目前价格，设定2010年10月入市，可暂拟定上涨5%计算。另，如适当平衡返租成本，设定前三年一次性返租24%，租金收益返还12%（一半），后二年租金收益与返租成本持平，则售价需提高12%入市。得出2010年入市价格为： 楼层 售价（元/㎡） 年增长 平衡返租成本 入市价格 尾数归零值 一层街铺 48000 5% 0% 50400 50400 一层内铺 24000 5% 12% 28224 28200 二层 12000 5% 12% 14112 14100 三层 8400 5% 12% 9878 9900  （五）商业板块销售收益测算 楼层 入市价格 总面积 项目总市值 可售面积 预计销售额 一层街铺 50400 2670 134568000 2670 134568000 一层内铺 28200 14114 398014800 9372 264290400 二层 14100 16586 233862600 0 0 三层 9900 16580 164142000 8641 合计 　 49950 930587400 20683 484404300 说明：商业板块总市值为93059万元，可售面积预计销售额为48440万元。 备注：上表为参考面积，1-3层商业总面积设计院提供数据为51337㎡。（最终应以测绘面积为准）  第六章 公寓与小户型住宅深度营销 一、公寓部分深度营销 （一）项目本体价值 1、楼层平面图 2、户型数据 单身公寓标准层 F型 G型 H型 H型 J型 K型 单层数量 2 10 6 2 2 1 户型种类 一房两厅一卫 一房一厅一卫 一房一厅一卫 一房一厅一卫 一房一卫 一房两厅一卫 套内建筑面积（㎡） 68.04 33.6 32 32.8 28.4 35 公摊面积（㎡） 13.87 6.82 6.5 6.65 5.77 7.11 建筑面积（㎡） 81.91 40.42 38.5 39.45 34.17 42.11 单层面积（㎡） 163.82 404.2 231 78.9 68.34 42.11 层数 5-20（共16层） 单户型总面积 2621.12 6467.2 3696 1262.4 1093.44 673.76 总面积（㎡） 15813.92 套数 32 160 96 32 32 16 合计套数 368 3、产品定位与优势 产品定位：首创酒店式服务精装公寓 优势： 产品投资专属性，总价低，易于出租，市场租金高于同地段住宅约30%。 全商业配套、酒店式服务。 （二）产品价值打造 市场稀缺性。作为观海卫唯一的酒店式服务公寓，产品独特而稀缺。 样板房展示。 精装修策略。 装修标准： 户内装修 内墙：刮白，刷乳胶漆 防火防盗门，门铃,可视对讲 地面：复合地板 天花：石膏镶边，环保防水乳胶漆饰面、灯具 开放式厨房：整体橱柜、微波炉、消毒柜、冷热水龙头、不锈钢洗菜盆、抽油烟机 卫生间： 铝塑板天花、排风扇、防滑地砖 洗脸盆、冷热水龙头、马桶 淋浴水龙头、不锈钢地漏 公共部分装修： 大堂：地面采用高档拼花花岗岩或高档装饰砖，墙面采用大理石或高档装饰砖石配木饰面，豪华顶灯、壁灯。 走廊：环保乳胶漆墙面，高档大理石或高档装饰砖地面。 电梯厅：地面采用高档拼花花岗岩或高档装饰砖，墙面采用大理石或