2010年长沙总部基地营销策划案下.pptVIP

八、招商策略 1、项目的包装 1）招商手册的制定——招商手册是招商工作中面对客户的第一手资料，是客户了解项目的直接工具，在内容上要求简洁明了，外观上要专业精致。 2、独立项目的包装——对园区内的四大主要节点进行独立包装，在招商工作中针对不同的客户群体进行针对化招商，要求每个项目详细清晰，主要内容有： 1）在整体项目中的位置描述 2）项目用地面积 3）项目用地的建设标准：容积率、绿化率、建筑密度、建筑系数等 4）特殊项目优惠政策 2、招商的策划 1)制定招商计划——包括年计划、月计划（考虑到招商工作的随机性，不制定周计划），确定招商任务。 2)目标客户群体的确定——针对不同产业确定客户群体，主要按照客户等级划分，一般分为三级，每个级别制定相应的跟踪方案。 3)制定项目跟踪方案——根据划分的客户群体等级制定不同的招商方案，从时间、资金以及人力上进行区分化、重点化实施招商。具体制定标准按照项目的实际情况定。 3、招商的宣传与推介 宣传和推介时项目拓展及信息扩散的主要方式，也是招商中的重要环节，然而，传统的招商宣传和推介虽然有一定效果，但耗时耗力，效果并不是很明显，如电视广告、户外广告、展会推介等，为此，必须采取有效的宣传途径，对项目进行推介和推广，在这里简单介绍几种 1)学术推介：把区域经济和产业经济作为推介主题，以论坛、访谈等多种形式进行学术推介。 2)网络推介：是一个机遇型的推介方式，特点是成本低、机遇性强，在这里只推荐两个网站——中国工业地产网和阿力士地产网。 3)专刊推介：在地产杂志及专刊上分期的进行项目宣传，此类专刊比较多，可适当选择。 4)专场推介：此推介方式目的性强，效果明显，但是耗费比较大，可根据实际情况考虑此种方式。 第五部分：项目入市时机评估 PART 5 依据一：市场规律 根据房地产市场交易的一般规律，房地产通常有三个黄金销售周期：4-5月、9-10月，12月-次年1月中下旬。其他时间通常为房产销售的淡季。因此，在整个房地产开发的营销部署方面通常在淡季进行营销筹备、推广和客户积累工作，在旺季进行房地产的集中销售，解决房源去化问题。 工业地产营销，由于其经营的特殊性，多数合同期在年底，因此通常在11月-次年2月份是客户积累的黄金期。项目必须在该阶段做好展示和推广工作。 依据二：本项目工程进度 计划2011年-2013年开发完毕，项目急需快速建立良好的形象展示面，做好项目营销的前期筹备工作，以迎接年前和春节返乡型置业的高潮机遇。 依据三：市场竞争因素 目前长沙各种类型的工业园区均在快速启动，正在销售和招商的项目包括成城工业园、隆平都市工业园、长沙国际企业中心、麓谷钰园工业地产、麓谷创业广场等不少于 5个，正在筹备的项目包括恩瑞物流园、泰实家电物流园（800亩）、巨星创业基地(400亩)、湾田实业项目(5000亩)、太阳山置业项目等10余个。明年工业地产整体供应巨大。尽管各自定位不一，但由于同属工业地产项目，且大量项目本身在定位方面包括孵化器、标准厂房、综合楼、物流等方面存在较大同质化，造成市场热点过多。 综合以上因素分析，我司认为本项目销售的黄金入市期宜定在2011年4月中旬。依次推算，在项目正式销售前，若要确保项目一期首批单位的快速消化，必须在年前积累不少于100批诚意客户。按照筹备期40天（含售楼部建设、包装、物料设计制作等），推广预热期2-3个月计算，2011年1月25日之前必须完成营销电话申报、营销办公室、简易售楼部、初步应用物料和人员培训工作。年前必须进行户外广告发布。若以上工作推进延迟，由于跨春节（前后半个月左右），可能将本项目的整体开盘时间延误到2011年9、10月份，而错失上半年良机，增加过多营销成本。 第六部分：项目客户积累策略 PART 6 桥梁价值 BRIDGE VALUE 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 * 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 劣势（W）—— 配套欠缺 项目周边当前购物等配套设施较为欠缺，特别是生活配套。 公共交通不发达。 目前周边公共交通欠缺，公共设施不齐全。 机会—— 政策优势 雨花环保工业园发展时间已经有一定的历史，园区政策及激励制度相对较为成熟，对吸引企业入驻起着举足轻重的作用。 两型社会积极推进 两型社会试验区向纵深方向发展，城际交通、区域管理的逐步一体化、电信并网等一些实质性的举措逐一得到落实，本项目作为桥头堡的地位日趋显现。 住宅商业房产发展受限，工业房产将成为新宠 随着住宅商业房产进一步受到政策的打压，房地产市场宏观调控的大势已经逐步明朗，未来工业地产的快速发