2010新乡市劳动路人防商业街市场调查.docVIP

新乡市劳动路人防商业街市场调查报告和项目分析 一、新乡市概况 新乡市地处河南省北部，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望；北依太行，与鹤壁、安阳毗邻；西连煤城焦作，与晋东南接壤；东接油城濮阳，与鲁西相连，是豫北的经济和交通中心，是中原城市群重要城市之一。目前总面积8629平方千米，人口565万人，辖四区两市六县，新乡同时拥有中国国家森林城市、中国优秀旅游城市、中国国家园林城市、中国国家卫生城市、中国金融生态城市、中国十佳和谐可持续发展城市等多项荣誉。 新乡是中原地区重要的工业基地，制冷、生物与新医药、电池及新型电池材料、特色装备制造、煤化工、汽车及零部件等六大战略支撑产业，完成产值占全市工业总产值的62%。七大产业集群发展迅猛，拥有高新技术开发区、新乡工业园区、新乡经济开发区、长垣起重工业园区、化学（物理）电源产业园5个省级以上工业园区和13个省首批产业集聚区；限额以上工业企业1122家，年产值超亿元工业企业270家，金龙集团、新飞集团入选中国制造业500强，新乡化纤、华兰生物、心连心化肥3家企业实现上市。 2009年，全市实现地区生产总值1054.6亿元，比上年增长13%，增速居全省第2位；财政一般预算收入55.9亿元、支出131.4亿元，分别增长14.6%和32.5%；完成城镇固定资产投资904.5亿元，增长30.8%，总量稳居全省第4位；规模以上工业增加值430.2亿元，增长16.1%；粮食总产379万吨，大旱之年再创历史新高；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达14170元和5431元，实际增长10.3%和7.6%。 小结：新乡市是一个工业型的城市，产业结构合理，经济发展快速增长，城市发展潜力巨大；新乡人均收入水平较高，在一定程度上支撑了快速增长的消费市场。 二、项目概况 项目位置：新乡市红旗区劳动中街上，北自平原路，南到人民中路（图中红框处） 项目名称：新乡市人防劳动路　　　　商业街； 项目长度：约300米； 项目跨度：约25米； 项目占地面积：约7500平方米。 项目建设面积：所建设地下空间面积约　　　　平方米。 周边商业：劳动中主要是以经营烟酒、电子通讯等为主的店面，比较大型的有在建的关帝庙历史文化街（劳动路与人民路交叉口东北角，长约100多米）和沃尔玛大型超市（劳动路与人民路交叉口东南角，预计今年9月份开业，已经在进行员工招聘和广告宣传），另外有中国联通手机广场、天颐神达通讯广场精品店、水晶之恋新乡旗舰店、鄂尔多斯、清真食府家菜馆、莲花苑等，劳动中街西边交叉处有一条东西向小街西大街（宽约10米）是新乡唯一的电动车销售一条街，人流量客流量较大，生意比较旺。 现状：从我们这一次的初步调查来看，劳动路两侧的商业经营并不太好，有一大型饭店已经关门准备转让，商业类型主要以小门脸店面为主，没有太大的吸引力，人流量与平原路相比较很小。但是劳动中街因为与平原路相邻，又处于新乡城区中央，区域优势比较明显，加上诸多利好因素，不远的将来这里会呈现一派繁荣景象。 三、竞争项目分析 A、平原路人防温州商业街（上图蓝框标示处） 它目前是新乡市最大的平战结合建设项目，与本项目形成直接竞争的，同属一个业态。针对此项目，我们做了认真的调查，并对其现状进行了深入分析。 项目位置：新乡市红旗区平原路上，东自劳动路，西至胜利中街。 项目东西长度：610.55米 基本埋深：约－7.52米 项目跨度：22米－40米 开工时间：2009年3月31日 开业时间：2010年1月10日 总投资额：1.2亿元 开发商：河南佰亨房地产开发有限公司　 总建筑面积：17728平米，自西向东分为三个经营区：A区、B区、C区。 物业收费：第一年对商户免收所有费用（除电费外），第二年开始征收物业管理费（20元/平米/月，按单个商铺的建筑面积）、中央空调使用费、税费等。（也有说是前三年免税） 房租：96元/平米/月。商户直接与商场物业管理公司联系，并将房租交给物业管理公司，物业公司再给房东，中间不收取房东的任何费用。 产权：已售出三分之二，产权正在办理中，拥有50年产权。带租约销售。 销售价格：开盘时均价约15000元/平米，现在售价16800－17800元/平米 购买人群：温州炒房团及当地高收入人群 公摊面积：所占比例较高，公摊面积/建筑面积＞3/10 商铺转让费：1万元－3万元，也有少量不需要转让费用的。 经营业态：以服装、鞋帽、家纺、饰品为主，餐饮、美发等为辅。产品档次低。 经营状况：西边和东边的A区及C区经营不好，中间的B区生意比较好。B区的房东或商户以政府人员或其家属为主，购房价格或租金较低。 消费群体：以18－35岁为主的年轻人。 周边商业：威利假日酒店、苏宁电器、享达利眼镜、华侨友谊商城、新乡百货大楼、百大眼镜、大光明眼镜、丹尼斯百货、河南华彬、胖东来