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2010-04-18 行业研究 /跟踪报告 房地产 楼市将陷入较大调整压力 中性/ 维持评级 —对《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨》的点评 国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。 分析师 鱼晋华 我们的点评： SAC 执业证书编号:S1000208120162 +755yujinhua@ 信贷的松紧，对楼市购买力的影响进而对成交量的影响至关重要。基于本次 新推出的二套房贷政策其严厉程度超过 2007 年，我们判断不仅投资性需求会受 到抑制，真实的改善性需求也将受抑。但需求的收缩还只是故事的一方面。从去 年下半年开始全国商品房的新开工面积始终处在快速上升的通道，从房屋的建筑 周期角度，巨大的新开工面积将于今年下半年形成源源不断的新增供给面积。综 合需求和供给两个角度，下半年楼市将陷入较大调整压力已是大概率事件。 更为严厉的是，本次通知规定可“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”， 可对”非本地居民暂停发放购买住房贷款”，以及可“在一定时期内限定购房套 数”。我们认为该规定基本击中异地炒房的要害。 基于“考核问责机制”的建立， 判断地方的执行力度将大大增强。 我们选取房价/人均消费支出指标筛选出房价水平显著超越当地消费水平的 城市，逻辑在于支撑这些城市房价水平的购买力更多的是来自于异地的购房需 求。其次我们选取年人均购房面积这一指标来筛选出购房行为较为活跃的城市， 通常购房行为较为活跃的城市意味着投资客比重较高。综合上述两个纬度的指 标，我们推测出异地置业的投资性需求比重较高的城市为：深圳、苏州、上海、 合肥、北京、杭州、南京、无锡和厦门、银川。判断暂停第三套以上贷款和限制 异地购房贷款的政策，将对这些城市的交易量带来较为显著的影响。 “加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”， 显示以税收的手段来调控楼市仍有可能。但预期政府推出仍将较为谨慎。这是因 为税收政策相对信贷政策在灵活性以及可控性上都相对较差。 最近 52 周股价表现 60% 房地产 沪深300 50% 40% 30% 20% 10% 0%