2011年09月29日潍坊安丘市复烤厂项目市场调研.pptVIP

潍坊安丘市复烤厂项目前期 市场调研分析报告;调研范围：老城片区、新城片区、新城片区及市区周边乡镇 调查对象：2011年1-8月安丘市房地产运营数据、各片区主要楼盘、各片 区目标消费群体、市区周边乡镇 调研说明：本案位于汶河片区（常青路以东、姑嫂树路以西、张公堤以南、 发展大道以北围成的片区）内，因此本次调研针对片区内楼盘做重点调研， 重点研究；同时将对安丘市区消费者需求的调研分析，作为本次市调分析 的主要内容，为后期项目定位做为主要依据，因此根据地域分布特征和安 丘市房地产市场发展的特点，又市区周边乡镇消费者进行了重点调研分析。;第一部分：2011年1-8月安丘市房地产运营状况;二、2011年安丘市房地产运营分析 1、全市房屋销售价格均价持续上涨。商品房销售价格同比增长10%，商品住房价格同比增长8%，显示出安丘市房地产价格水平持续上涨，却幅度适度合理，没有虚高成分，说明安丘房地产销售均价价格水平真实反应除了消费者市场的真实需求。 2、全市房地产供销旺盛，特别是住宅市场需求旺盛，市场消化速度快。批准商品房预售面积同比小幅回落、商品住房出现小幅增长，商品预售面积同比大幅回落潮50%、商品住房预售面积却小幅上涨，比反映出安丘市住宅商品房需求量持续旺盛，而商用商品房市场供应量小幅度下降则反映出安丘市商业地产市场需求量锐减，住宅市场明显好于商业时尚。 3、全市房地产存量少，供需比持平，刚性需求旺盛，同时住宅市场受国家政策影响但十分有限。从月末累计可售面积同比下降80%、83%，可见安丘市房地产两类商品房存量少、去化速度快，其中商品房预售面积于已售面积比同比大幅下降，显示出需求旺盛，这与商业地产供应量大幅下降有关，已售面积同比下降；住宅商品房，预售面积同比增长，但已售面积却小幅下降，其主要原因在于2011年国家调控政策的影响。 4、从房地产交易信息表中，可以看出安丘市住宅销售面积及额远远高于商业，其中住宅商品房90-144㎡中大户最受市场欢迎，但是90㎡一下小户型虽然相比较销售量很小，但是期房销售量远大于现房，说明90㎡逐渐受到市场欢迎，同时增长旺盛，此类产品的市场供应量也大幅增长；高端物业及办公物业市场供应及销售量都为零，一方面说明在安丘房地产市场此类物业的需求少，但另一方面说明市场机会很大。;第二部分：安丘市房地产市场重点楼盘调研及分析;一、重点楼盘市调一览;;;;;;1、青云·御景园;2、天源华府;3、青云郡;4、锦绣花园;5、三合春城;6、青云国际城;7、东方明珠、领秀城、天熙苑等;8、新城片区（市北区）项目（天虹花园、湖景·龙湾、中央世家等）;二、重点楼盘调研分析;3、对本项目发展定位的启示： ⑴、园林绿化要优秀：本地块位置依靠沿河景观，在园林景观方面有天然优势，如果项目内部稍加绿化，就可以很完美，成为本项目的首要卖点 ⑵、户型设计要合理：安丘市场较为认可100平方左右三居室户型，建议户型设计在90到120之间做三居室，140到160之间做四居室，180到240之间做跃层。户型配比约在6:3:1。 ⑶、物业配套要完善：物业配套及安防方面，在费用控制尽量少的情况下，能够保证有楼宇可视对讲、停车场门禁、物业保安等安丘本土房地产市场的优秀项目配置。 ⑷、道路交通通畅：本项目因为隔着村庄，在道路方面阻碍很大，市政规划道路暂时还不具有消费说服力，建议修缮村庄里的水泥路作为项目的干道，在河坝路开大门，形成多路口出入，保证出行的通畅。 ⑸、要注重营销策划、整合推广：销售人员要经过系统培训，提高综合素质，奠定豪宅的概念，助推销售。广告设计要精致，产品设计等优势配合策略进行准确的宣传，烘托出项目的高档。 ⑹、商业配套要完善：本项目在商业配套方面因为隔着村庄，所以相对不太便利，建议项目本身配套餐饮、购物等日常生活配套商业。 ⑺、多层、低密度住宅：从走访调查中发现，安丘市场对于多层产品较为认可，原因应该是城市进程问题，地产市场还未发展到极其成熟的阶段，所以在当前趋势下做多层、低密度产品是较为稳妥的方法。我方建议做6层产品（其中有跃层）、8到10层带电梯小高层产品、11到30层带电梯高层（观景高层），配比为6.5:2.5:1。;第三部分：安丘市房地产消费市场调研及分析;市场调查的技术说明 1、调研方法：抽样问卷调查；主要采用一对一的问卷调查形式，兼作访谈纪录，目的是为了对数据的结果进行综合性的分析。 2、样本数量的确定：根据国家统计局对消费调查的惯例，区域样本的选择一般视调查项目的不同，按照万分之五到千分之二选取样本。按照这种方法计算，安丘的取样人???应该在 55 人-220 人之间。为了更加真实地反映需求状况，也是为了更有效地控制偏差，我们加大了样本的抽取数量。此次实际收到的有效问卷为 180份。 3、问卷的抽样方法：此次消费需求调查面对的样本群