2011年8月长沙新天地整体发展战略报告中.docVIP

三、产品定位 四、业态定位 本项目的特色风情商业： 四大特色风尚商业区 1、国际名店街 　 2、美居体验馆 3、国际美食休闲坊 　 产品构想 情景商业街形式 面积需求 15000㎡ 典型商家 小肥羊、老舍茶馆、广州酒家、富侨保健 4、IMAX国际影院 五、功能业态建议 区域 主 题 功能 具体业态 建筑面积 新天地国际广场 国际名店街 品牌体验 中高档的服饰、首饰、皮具、鞋帽、眼镜店、品牌快餐 20000—25000m2 美居体验馆 时尚潮流体验 中高档的家居用品，卫浴，灯饰 洁具 浴室 陶瓷 浴室五金（水龙头、毛巾架） 橱柜 木地板 石材 五金（把手、锁） 防火板 塑钢门 窗，布艺 饰品 铁花 25000m2 单层面积5000平方米 美食休闲消费专区 休闲品位体验 美食广场、茶馆、红酒馆； 15000_20000平方米 国际影院 高端体验 IMAX终极视听影院 2000平方米 城市广场 中庭广场 城市文化体验 休闲、健身中心 5000m2不计入建筑面积 项目业态合计 67000 m2 各功能区一览表： 六、核心价值体系 （一）规模：20亿巨资，再造商圈 （二）规划：国际风尚街区，接轨国际商业理念 （三）区位：东部商都的高端旗舰 （四）一站式 :集购、逛、赏、品与一体的全功能商业综合体 （五）战略合作：与品牌协会，经销商，知名俱乐部形成战略联盟 （六）商业文化：商业品牌文化、小品、故事、商业信息、商业活动 （七）商业中心的经营推广：一千万推广基金，一月一营销，一节一活动 商业年度运营推广活动架构 （八）经营管理：引入知名经营管理公司。招商控制，活动推广  七、商业整体规划布局建议 （一）业态布局建议 （二）商业动线规划建议： 设施 例图 功能 外部扶梯 可直通各楼层，且不影响内部格局 外部观光电梯 可作为独立入口通道 内部观光电梯 可直达高楼层，提升品质形象，使购物过程更加舒适化。 空中连廊 即构成高层商铺的联系性又加大休息空间 步行梯 可加强内部交通的畅通性 八、本项目租售比建议 （一）著名项目的租售比： 项目名称 销售比例 经营状况 售价评估 元/平方米 销售方式 管理权 广州正佳广场 3% 经营一般 高，10万 直接销售 销售部分不统一经营 广州中华广场 18% 经营火爆 中等，3.5万 销售返租（现已禁止） 销售部分统一经营 厦门明发商业广场 48% 经营较差 较低,0.6 直接销售，参与租赁 散铺不统一经营 成都玉林生活广场 70% 经营较好 低,0.3 分割产权，销售返租（现已禁止） 统一经营管理 从购物中心的发展历史而言, 业界较为普遍的观点是提出最高不超过：20%——30%；争论线在２０——３０％。 （二）商业理论： 从以上经营案例来看，商业项目的销售比例以不超过３０％为佳； （三）项目租售状况及分布： 商业街区 运营方式 面积需求 位置 国际名店街 一层返租销售，二三层持有 20000—25000平方米 一楼留形象通道，主力面积放在富一层、一层。 美居体验馆 出租 25000平方米 二、三层（暂定） 国际美食休闲城 销售 15000平方米； 地面二、三层 IMAX影院 持有与出租 2000平方米； 顶层 持有面积合计 43000—46000平方米 百合田观点： 第五部分：住宅篇 为客户提供全面居住价值增殖体系 一、住宅开发理念： （一） 住宅开发思考： （二） 住宅产品定位 尚东区首席中户型精装豪宅 （三） 客户定位 城市财智力量阶层 —— 身份：本地泛公务员、私企老板、公司高管；来源：本地与外地（省内市外、返乡）各占一半；动机：改善型自住为主 ——圈层无明显变化，需求层级上升，客户不但看重城区完善配套，教育条件等，更注重社区品质与内部配套，讲求身份体现，价格抗性较低。 产品优化与营销推广的主要着力点应关注于购买力更强的“争取客户” 客户定位总结：我们的客户：追求身份感、看重产品价值、具备较强投资意识 二、住宅产品体系 （一）产品价值增殖体系 基于客户需求打造产品核心竞争力KPI体系 （二） 住宅核心价值体系 价值递增之“八大主张” 一个令人难忘的外立面——现代时尚 一个特色鲜明的园林景观——南亚风情 一个令人心动的空间——户型增值 一种价值叠加的交房方式——精装交付 一种尊贵身份的体现——公共空间打造 一份精致体贴的服务——深度贴身物管 一种健康环保的生活——全智能环保配套 一种优雅人文的生活氛围——社区文化 1、主张一：一个令人难忘的外立面——新现代主义艺术立面 以欧式风格和现代风格两种为主, 大量运用石材,高级墙砖,结合大面积的窗体玻璃. 典重 建筑立面需要质感，硬度。而