2011年郑州大学路项目市场调研报告.doc

2011年 河南旭龙 大 学 路 项 目 市场调研报告 目录 1.运行背景 1.1郑州发展概况 1.1.1中原城市群城市规划 1.1.2郑州GDP发展 1.1.3郑州市人均GDP发展 1.1.4郑州三产比重 1.1.5城镇固定资产投资 1.1.6城市人口 1.1.7居民可支配收入 1.1.8经济发展总结 1.2城市发展格局 1.2.1郑州市城市空间发展战略 1.2.2项目所在区域城市规划 2.市场调研 2.1政策环境 2.1.1金融政策 2.1.2土地政策 2.1.3限购政策 2.1.4预测出台政策 2.1.5政策环境总结及影响 2.2郑州房地产市场 2.2.1郑州房地产发展格局 2.2.2郑州商品房供求情况 2.2.3月度供需走势 2.2.4市场价格走势 2.2.5各区域供需情况 2.2.6二七区房地产市场（项目所属行政区域） 2.3大学路老城区现状调查及分析 2.3.1大学路老城区概况 2.3.2项目周边概况 2.3.3交通配套 2.3.4教育配套 2.3.5医疗配套 2.3.6商业配套 2.3.7市政配套 2.4大学路区域分类物业供应状况研究 2.4.1目前住宅供应状况 2.4.2目前公寓供应状况 2.4.3目前商业供应状况 2.4.4未来供应状况 2.5片区客户调查分析 2.5.1片区状况调查分析 2.2.1片区客户调查分析总结 3.开发分析 3.1地块分析 3.1.1地块SWOT分析 3.1.2地块近期市场分析 3.1.3地块中期市场分析 3.2开发建议 3.2.1项目开发建议 1.2.2亟待解决问题 3.2.3项目开发战略 附.成本分析 1.项目运行背景 1.1郑州发展概况 1.1.1中原城市群城市规划 中原城市群范围示意图 图表1-1-1 中原城市群以省会郑州为中心，包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源在内共9个省辖（管）市，下辖14个县级市，34个县城，374个建制镇。 土地面积5．87万平方公里，人口3950万，分别占全省土地面积和总人口的35．3％和40．3％。 2008年实现地区生产总值10568亿元，位居中西部地区第一位，已经成为我国经济发展的第四级！二、三产业增加值占GDP比重89.7％，人均地区生产总值21470.3元，地方一般预算财政收入544.30亿元，规模以上工业增加值3431.19亿元。在中国15个城市群中综合实力名列第7位，位列中国中西部第一位。 图表1-1-1-1 第一层次是郑州都市圈，包括郑州下辖的中牟以及郑汴一体化区域； 第二层次以郑州都市圈为中心，以洛阳、开封、焦作、新乡、许昌、平顶山、漯河、济源、巩义、禹州、新郑、新密、偃师等中心城市为结点，构成中原城市群紧密联系圈； 第三层次为外围带。 但目前中原城市群还远未达到“群”的要求，郑州的辐射带动力仍然较弱，城市之间相互呼应、协同融合缺乏引导和动力，各市分散布局、异向发展的态势。 在此背景下，增强郑州龙头带动作用，建设中原城市群核心增长极的历史使命，使郑州在加快建设成为现代化、国际化、信息化和生态型、创新型城市进一步提速，郑州的城市发展面临重大历史机遇，和巨大的发展前景。 1.1.2郑州GDP发展 图表1-1-2 2005年-2010年，郑州市GDP年均增幅12%，超过了国家整体GDP增长水平； 2011年1-9月份，郑州市GDP已超3607.72亿，同比增长12.8%，已远远超过2009年全年GDP。 整体经济实力增长如此之快，为房地产市场的复苏与发展奠定了实力基础。 1.1.3郑州市人均GDP发展 图表1-1-3 绝对数量看，2010年郑州市人均GDP已经达到49945元，按最新汇率6.29计算，2010年郑州市人均GDP已经达到7940美元。 依照世界银行出台标准：人均GDP：300-700美元，住宅市场进入开始起步期； 700-1300美元，住宅市场进入高速发展期； 1300-8000美元，住宅市场进入稳定的快速增长期； 8000-13000美元，住宅市场进入平稳发展期； 13000美元以上，住宅市场进入衰退期。以此看来，2010年郑州市房地产市场已处于稳定的快速增长期，并将进入平稳发展期。 2011年上半年，郑州市人均GDP达26856元。据估计，2011年末、2012年初的郑州市房地产市场正进入平稳发展期。 1.1.4郑州三产比重 图表1-1-4 2010年，郑州市第二产业特别是工业是推动全市经济增长的主要力量；投资仍是经济增长的第一拉动力量。“二、三、一”分布特点，第二产业仍是主要经济支柱产业，正处于工业化快速发展的阶段。 但从长期来看，产业结构还有待进一步升级，最终向以第三产业为主要经济支柱的后