2011年烟台市玉森明珠商业裙楼定位.ppt

市場走訪研究總結 消費者大多選擇品類齊全，服務態度好的商場消費； 煙台人出行以自駕車為主，公交車為輔助性交通工具； 客户均選擇租賃商鋪，對商鋪投資意識不强； 短時間內購買商鋪意向不强，長期考慮狀態中； 20-60平方米為商鋪選擇合適範圍，80萬以下總價接受範圍； 對地段、升值潛力、交通比較敏感； 占5成以上客户選擇分期付款方式，一次性付款占3成比例； 對本案接受程度較低，遊離客户占據絕大多數； 政策打壓住宅投機性需求，資金轉投向商業地產。 内场包装 售楼处的内外空间要尽可能通透,尽量多用玻璃材料;内部空间按实际层高尽量做高;室内灯光要明亮,重点的地方要有灯光配合作为强调,如展板、灯箱、背景板等;要配合楼盘性质营造氛围,本项目要体现文化、景观;主卖点展示要明显,如:展板、大型喷绘图片及模型展示;展示区要与洽谈区相临或溶为一体;在必要的地方布置小饰品和绿植,并播放背景音乐。电视可播放电视广告和多媒体宣传片。 内场功能区域布置 营销中心 方案一：在项目一层东面中庭进行装修 营销中心内部示意图 销售中心 卫生间 沙盘 签约区 洽谈区 卫 生 通 道 办公室 入口 永 达 街 展示橱窗 展示橱窗 前台 儿童游乐区 电子沙盘：项目模型展示主要集中在表现商业氛围、交通组织上、区域优势、人流组织、业态分布、市场数据等等。 围墙 营销中心 模型 包装的质感与协调　 休闲、品质感，提高项目印象 单体模型、 区域模型扬长避短 休闲广场 销售物料 项目形象展示 包括楼书等关键点的品质包装 形象价值体系 销售中心作为商场的展示中心，在设计和布局上必须同女人世界品牌商场相吻合，在装修上多体现对女性的关注的魅力之处。 方案二：在原销售中心的基础上进行大的改造 把原有的销售中心进行改造，在建筑风格上建造和女人世界相符合的建筑，内部的布局，要有女性商品的橱窗展示，沙盘的设计要有能吸引女性的的动感魅力。 做宣传画 原营销中心 销售中心装修预算 装修项目 装修面积 单价 总价 备注 装 修 墙体 350平米 1000元/平米 35万 整体包装 吊顶 豪华吊顶 橱窗 展示用 地板 前台 店面包装 门面、前台 数量 单价 总价 办 公 设 备 谈判桌椅 10套 350 3500 办公桌椅 3套 300 900 沙发 2套 2000 4000 空调 2台 5000 10000 电脑 3台 3000 9000 案场、文秘、经理各一台 打印复印机 一台 2000 2000 音响功放 1套 1000 1000 销售案场播放音乐 液晶电视 1 8000 8000 饮水机 4 500 2000 电话 7部 200 1400 案场6部，办公室1部分机 文件柜 2套 400 800 垃圾桶 4 250 1000 总计 393600 售楼部是企业对外的一个窗口,可以体现一定的营销理念和市场意识,表现楼盘特色,给顾客营造一种良好、别致的购房环境,对树立企业形象、推介市场产品有促进作用。 外场布置内容:户外看板、形象围墙、围墙广告、引导系统(大型指示牌和道旗)。 售楼处外包装 售楼处内服务 蓄客的方式蓄客主题： VIP金卡全城限量发放设置限量的VIP卡给客户造成一种紧迫感，人为制造紧张热销的氛围。金卡优惠条件：金卡认购金1万元，摇号选择商铺（一卡一铺，不得转让）。买铺时1万可冲抵2万元。 低門檻蓄客 “饥饿式”推盘 所谓“饥饿式”营销，即采用小批量、大批次的办法销售房源，其实质就是开一次盘即集中精力“消化”一批房源，售完后再集中精力准备下一次轮回。采取分层销售的办法，开一层卖一层，目的就在于，营造市场火爆的销售氛围，加快资金回笼的速度。更关键的是，以这样的方式不仅可以试探市场，看定价是否合适，便于灵活提价；还可以让市场保持饥饿状态，给购房者造成紧迫感，促使其尽早下手 。 火爆式氛圍 1、停车场配有专业保安，指挥客户泊车。 2、入售楼处大门，配备形象保安，为客户进出开门。 3、当客户进到售楼处时，由置业顾问接待，并为客户提供茶水、咖啡、饮料等小食品以待谈客期间客户自用，为客户创造一个轻松的交谈气氛。 4、售楼部工作人员着装统一，谈吐专业、举止大方有气质，以符合我们高品质项目形象。 5、配置儿童游乐区，专为客户孩子服务。 精良的服務 三板斧逼定 一、升值保值（决定物业投资回报的关键因素） 高达145%超高回报率，7年无条件原价回购，保障投资客户权益及收益。 二、入市良机（现在买比明天买要好） 通货膨胀，股市十进九陪，基金缩水，国家严控住宅市场，商铺投资为最合适的投资产品，现在买到就是赚到。 三、我们的铺面是最好的（同类物业比较） 烟台商业均集中在老城区，老城区配套设施开始陈旧，