苏州招商小石城三期公寓营销应对措施下.pptVIP

《价值楼书》与《生活手册》已设计完成，准备制作，加强项目价值包装。 阶段软文炒作： “绿色在行动” ——招商地产推出“绿居行动” “绿染姑苏” ——小石城“绿居行动”全面开启 “绿居未来” ——绿居行动， 苏城向南 阶段短信内容： 绿色在行动，小石城品质更优：配套全面启动 绿染姑苏，小石城品质烁金计划：品质景观展示 绿居未来，菁英置业计划预告：品质建材展示 菁英置业计划——降低客户置业门槛，二成首付即可置业，零成本入伙。 阶段执行 （第二阶段） 1#高品质展现，利用菁英计划凸显高性价比优势强势推广，3#借势蓄水。 操作要点 7月18日后—— 降低置业门槛，刺激客户量及成交率上升 阶段目标 活动目的 传达项目绿色价值，增进文化体验，吸引目标人群关注 活动构想 拟在小石城中央公园举办一场“低碳音乐界”，邀请校园歌手及原创乐队表演，配合炒作，在年轻群体中激发话题效应，为现场吸引人气 阶段公关活动（1） 低碳音乐节 活动概览 时间：7月26日 地点：小石城紫藤中央公园 阶段公关活动（1） 低碳音乐节 拟合作方 苏州音乐电台、艺术社团、苏州大学学生社团及国际教育园学生社团 阶段公关活动（2） 其他小活动构想 七夕牵手会（中国的情人节，锁定处于恋爱阶段的年轻群体，联合交友网站及婚姻中介举办牵手活动） “炫色盛夏”青年摄影展（面向青年群体，征集并展出摄影作品，更广泛地争取参与性） 阶段软文炒作： “12万起梦想家” ——招商地产首推“菁英置业计”圆您居住梦想 “12万起生态家” ——“菁英置业计划”助您占据绝版生态 “12万起便利家” ——“菁英置业计划”让您尊享星级配套 阶段短信内容： “菁英置业计”圆您居住梦想，首付两成起 “菁英置业计”助您占据绝版生态，首付12万起 “菁英置业计划”为您预享便利配套，现场惊喜礼 营销总表（总结）： 7.18 阶段划分 主题内容 价值点 活动 促销 第一阶段（价值传播期） 第二阶段（强势诱导期） 品质铄金行动 菁英置业计划 三大系、17项价值点 降低首付门槛、层层让利 绿居行动发布会 低碳音乐节、开盘活动 2、4号楼促销 菁英置业计划、 2、4号楼促销 时间 8.28 7.1 促销政策： 未签约客户： 首付2成即可签约，年内让利（免契税、维修基金）促进回款。 新成交客户： 高优惠幅度，降低老客户价格感受，争取成交短平快。 首付2成即可签约，年内让利（免契税、维修基金）促进回款。 营销费用： 7.18 网络 短信 报纸 户外 活动 15万 35万 2万 6万 10万 0万 0万 10万 15万 30万 时间 8.28 7.1 总计 42万 85万 THANKS！ 市场 预期 项目 价值 支付 能力 市场预期——对未来市场价格走势的判断将对其购买时机产生影响； 项目价值——项目价值作为影响购买的核心因素，直接决定其购买对象； 支付能力——受经济条件限制，首付、利率、价格都可导致其放弃购买； 购房决策的影响因素包含3方面： 第三部分：营销总纲 推售策略： 4# 余41套 2# 余18套 1# 144套 3# 142套 第一目标：突出1#楼的高品质，制造高性价比优势，进行重点推售，营销起势。 第二目标：利用1#楼的市场热度，次优楼栋3#楼跟进推售，承势1#楼的销售，如客户量充足争取同时开盘。 尾盘去化：在1#、3#楼的造势期，不断对2#、4#剩余房源进行阶段促销，推进尾盘去化。 确保二期别墅热销 大盘价值炒作 品质铄金行动 菁英置业计划 1#高价值、高性价比 重点推售 3#次优价值显现 跟随推售 推售策略： 在此期间2#、4#栋小量多批，借势促销 核心营销策略： 营销阶段： 借助别墅热销，开展公寓客户的强势积累，启动绿居行动，分为2个实施阶段： 第一阶段【增值】：绿居行动造势，新闻点释放。 品质铄金行动——挖掘项目利好，系列推广和实景展示，强化客户对项目的价值感知； 操作重点：价值灌输，逐步释放，卖点以实为主。 第二阶段【减压】：降低置业门槛，刺激客户量及成交率上升。 菁英置业计划——降低置业门槛，二成首付即可置业，零等待成本，减少购房成本。 操作重点：利用准现楼差异，降低购房门槛，先完成签约再实现回款。 线上形象——以“绿居行动”贯彻项目形象，提升价值认知，释放促销政策；配合营销节点，分层释放项目卖点； 线下展示——以活动聚集人气，带来现场客户，以现场实景展示结合物料展示，深化表现项目价值； 价值展现 利用对1、3号楼的推广，增进现场来访量，对来访客户首推2、4号楼剩余房源，精准调整成交价，保证项目持续成交。 去化剩余房源的同时，为1、3号楼做好批量入市的价格预判。 借势促销 价格是启动市场的重要杠杆，任何营销手段均不能替代价