苏州某地块初步可行性研究报告2.pptVIP

项目名称 现代创展大厦 开发商 润华置业，大润发集团与苏州强劲投资联袂组建 地址 古城区与园区交汇区域、东环路现代大道交界口 周围商业 肯德基、必胜客、李宁、adidas、大润发超市 占地面积 17123㎡ 建筑面积 45000㎡ 容积率 2.49 车位 512个 外立面 玻璃幕墙 大堂 大理石 标准层 层高3.9米，净高2.7米，1500平米一层 电梯 三菱 空调 美的空调 得房率 65% 物业管理费 12元/㎡/月 交通状况 9 10 40 89 313 142 路公交车直达,轻轨一号线 楼梯排布 总高15层，1-4层为商业裙楼、5-15层为写字楼 主力面积 90-130㎡，产品有精装修和毛坯两种 主力优势 大润发入驻、全程商业配套、商业氛围浓，交通便利 现代创展大厦 1、租金45-60元/㎡/ 月；2、整体出租率40%。 项目 价格 去化速度 环球188 均价25000元/㎡ 月均12套 置地星虹国际 均价13000元/㎡ 月均6套 新天翔广场 均价16000元/㎡ 月均5套 圆融大厦 均价14000元/㎡ 月均5套 置地星东环 均价14000元/㎡ 月均16套 园区在售写字楼面积集中在100-300㎡，总价集中在200-500万。环球188和建屋大厦与其他写字楼相比，品质更为高档、单价较高、主力面积大，主要受众群体为国内外大型知名企业，与其他写字楼有较大差异； 园区写字楼租赁产品面积集中在100-300 ㎡之间，租金价格主要在50-80元/㎡/ 月之间。建屋大厦属国际纯甲级写字楼，极高端产品，租金较贵，与其他项目有明显差别。 园区写字楼小结 园区写字楼租售情况一览 钻石广场 东渡银座 新地中心 金河国际 2、新区典型写字楼 低端 高端 中端 区域分布 相关配套 楼盘特征 写字楼集中区域： 狮山路CBD:新区金融中心即滨河路至塔园路的狮山路沿线。 区域特色： 地段优越，与市区仅有一河之隔； 地段位置优越，处于新区金融、商业中心； 产品差异明显，适合不同种类客户。 周边配套： 配套设施完善，有大量的银行、超市及新区商业各种配套设施。 交通配套： 交通条件也是新区之首，多条公交路线从该区域经过。 自身产品相对完善，中高档为主，低档次较少。 东渡银座 钻石广场 金河国际 新地中心 2、新区典型写字楼 主要聚集在狮山路CBD，中高档办公物业为主，入住率较高，略显供不应求。 项目名称 物业级别 均价 （元/㎡） 面积 （㎡） 楼层 主力面积 （㎡） 物业费 （元/㎡/ 月） 装修状况 开盘时间 钻石广场 甲级 35000 9000 9 90-500 4 全装修 2010-07 金河国际 甲级 15000 30000 28 77-127 12 精装修 2006-11 东渡银座 乙级 13000 53000 10 40-105 2.2 精装修 2010-03 新地中心 甲级 租金 3元/㎡/天 30000 21 112-210 18 全装修 2005-11 入住 新区写字楼小结 新区是最早发展起来的CBD,目前发展成熟，供应量不大，入住率较高； 新区在售写字楼面积集中在77-200㎡，总价集中在100-200万； 新区租赁写字楼面积100㎡左右，租金价格45-65元/㎡/ 月。 新区写字楼租售情况一览 * 第三部分 本项目可行性分析 地块属性 产品设想与测算 产品设想 地块位置 本项目位于西环路与三香路交叉口西北侧，交通便利，配套齐全。 地铁西环路站 新区管委会 体育场 苏州市政府 石路商业中心 苏州火车站 观前街商业中心 基地周围现有运河公园，体育中心，酒店，商业街等成熟配套设施。基地以西运河西岸为苏州新区中心，已建成大量高层建筑。 地块位置 地块四至 地块位于老区与新区交界处，三香路与西环路高架交叉口附近，东起国际经贸大厦，西至运河公园，北靠现有河道，南邻苏州体育中心。 三 香 路 西 环 路 高 架 运河公园 体育中心停车场 国际经 贸大厦 项目 地块 现有河道 京 杭 运 河 广大银 行大厦 地块现状 基地内部地势平坦，无构筑物。南侧沿三香现有植被较好，北侧为现有河道与运河相联。西侧即为运河公园，体育中心停车场。基地除东侧外均无高层建筑遮挡，视野开阔，景观较好。 拍摄于2011.3.7 地块周边 东侧经贸大厦 北侧空地及办公楼（热工院） 西侧公园及高层建筑景观 南侧体育中心景观 拍摄于2011.3.7 交通分析 通过西环路高架上绕城 太湖、杭州、上海方向 通过西环路高架上绕城 南京、无锡、常熟、南通方向 通过三香路， 老城区，园区方向 通过狮山路，新区、 苏州乐园、木渎、 太湖景区方向 地块周边主要配套 苏州体育中心 苏州市政府 国际家具广场 广大银行