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2008年重庆市房地产业发展分析报告_部分2
4、影响因素复杂
宏观因素 第三产业发展态势、产业发展政策
区域背景及发展规划
区域市场半径及辐射力
中观因素
区域商业地产经营现状及竞争程度
顾客购物消费习惯及消费支出
地块条件
项目定位与规划
微观因素
品牌支撑
经营管 模式
5、收益高，风险大，价值随经营预期变化
数字利润高，误导决策乐观化
现 风险大，价值随经营景况变化
数字利润≠现 利润
市场对预期的乐观使得期房营销比现房容易
6.4 商业地产开发趋势及常见的问题
6.4 商业地产开发趋势及常见的问题
体量规模化
功能综合化
开 业态专业化
发 产业一体化
趋 环境生态化
势 装修高档化
服务电子化
网点连锁化
照搬照抄，攀比成风
常
盲目扩大规模，脱离市场需求
见
前期策划忽视商业经营管理规律
问
变现方式依 短期销售，产权分零普遍
题
后期经营管理 硬件轻软件
6.5 商业项目选址
6.5 商业项目选址
选址因素 选址要求
区域地位：决定市场的向心力 优越的 位
交通动线：决定人流物流的可达性和有效性 绝对的口岸
市场腹地：决定客户的规模及质量 广阔的腹地
同业集聚：决定行业氛围和竞争程度 适宜的环境
配套环境：决定业态与环境的匹配性和兼容性 完善的配套
快捷的交通
选址 价参数 不同商业项目选址的适宜地块
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