投资机会一周边地产升值.PDF

投资机会 一：周边地产升值 迪斯尼项目实施带来当地经济繁荣，最显著的效应将是在品牌效应和配套建设预期下，当地地价、房价的暴 涨。相应的，在川沙或附近拥有土地资源的上市公司受益也最为明显和直接。 根据最新消息，迪斯尼备受瞩目的浦东新区川沙新市镇A08-03 进行现场竞拍，今天10 点5 分已经尘埃落 定。地块11.9 亿的天价由象屿地产拿下。令业内惊奇的是，象屿地产出此高价后，17 家原本参与角逐的企 业无一参与竞拍。结果该地块在10 点开拍的5 分钟后，被象屿地产拿走。 据业内人士分析，出现冷场的原因可能是因为地价已经太高。据了解，象屿地产拿到这块地的楼板价已经达 到14024，溢价率264%，而昨日14：40 ，该地块楼板价为7731 元/平方米。这相当于周边楼盘的现价。 二：消费盛宴 迪斯尼项目建成后，预计游客达1000 万级规模，每年至少为上海带来新增游客300 万～500 万人次，从而 为旅游酒店、商业零售、交通运输等行业带来机会。首先，旅游消费将进入黄金发展期。庞大的区域经济将 成为上海迪斯尼成功的保障。 普华永道此前曾发布《2007-2011 年全球娱乐和媒体前瞻报告》，其中有关主题公园发展的预测认为：亚太 地区将成为全球主题公园消费增长最快的地区，总消费将从2006 年的62 亿美元增长到2011 年的81 亿美 元，年增幅为5.5%，而游客总数也将从2006 年的2.44 亿人次增长到2010 年的2.83 亿人次，年增幅 3% 。推动这一快速发展的主要动力是中国和印度经济起飞所带动的当地人口可支配收入的激增，他们对娱 乐的需求也将大为增加。 上海要建迪士尼乐园的一大问题，在于这种境外文化能否在中国克服“水土不服”的问题，它的运营模式与消 费方式是否能被中国百姓接受备受关注。 三：产业链需求增加 迪斯尼收入主要由网络媒体、主题公园和游乐场、影视娱乐、相关消费品四大块业务构成。从产业链角度出 发，迪斯尼项目建成后，将为专营玩具生产、广告、出版印刷、有线电视、互联网等行业迎来大商机。 迪士尼项目的谈判近日已在重大原则问题上达成一致，几乎只欠中央核审的“东风” 。而在乐园经济被爆炒的 背景下，地产、基建等部分行业早已被米老鼠这只小耗子给“折腾”得上蹿下跳，相关上市公司的股价也被炒 高了几波。 此前，上海A 股市场的迪士尼概念已被炒高了几波。上海证券的报告说，迪士尼可以直接拉动酒店、零售、 地产、基建等四大行业。 来自上海松江区经委的一份统计数据显示，欢乐谷所在的松江商业，目前更多地是吸引满足当地居民日常消 费需求的大型连锁超市，例如大润发、易初莲花、乐购、易卖得等。而除了百联集团以外，针对游客的大型 百货业并没有大规模进入松江。 四：投资 据媒体报道，迪斯尼乐园一期占地达150 公顷，建设投入资金约244.8 亿元，接近世博会资金的投入规模。 大规模的投资以及配套建设，将为建筑、建材行业带来机遇。 有分析认为，A 股市场中经久不衰的“迪士尼故事”迎来了实质性利好，预计板块龙头品种短线仍有走高可 能。事实上，迪士尼乐园项目的推出率先利好的是其周边的地价。 自从去年年底以来，迪士尼落户上海的消息始终撩拨着市场的神经。尽管该项目的推进一波三折，但由于其 落户上海并无悬念，参照东京、香港等地的建筑迪士尼乐园后对周边楼市、相关概念股的提振作用，每一丝 利好消息都能掀起A 股迪士尼概念股的行情。“在香港股市的迪士尼概念炒作中，相关受益股票大都出现强 眼表现和大幅上涨，这值得我们对上海迪士尼概念给予充分的重视。”天相投顾认为。 迪士尼项目将巨幅拉动上海服务业 专家分析，以一元门票拉动八元人民币的消费比例而言，上海迪士尼项目落成后，预估每年将迎来三千万游 客，以每张门票两百元人民币计算，将拉动相关消费四百八十亿元人民币。 上海迪士尼项目有望成为除美国本土的奥兰多迪士尼乐园外，世界最大的迪士尼乐园。此外，对于中国内地 的游客而言，上海迪士尼将是一个“不用签证”就可畅游的迪士尼乐园。 与持续半年的上海世博会不同，迪士尼项目的落户将是永久的，这将大大带动周边房地产开发、城市交通建 设以及当地的就业、旅游等，将上海打造成一个更宜居的城市。 四个中心，三个规划在浦东，而随着未来迪士尼落户浦东川沙，浦东将成为上海攻占服务业高地的主要区 域。