2010年8月北京房地产商业地产市场.docVIP

2010年8月北京房地产商业地产市场分析报告 北京八月份在租商业项目总体租金呈平稳上扬趋势，自从四月份中央颁布抑制房价过快增长的宏观政策出台以来，房地产住宅市场遇冷，市场观望态度明显。而商业地产市场相应的调控政策尚处于空白状态，仍存在较大的发展空间。 （一）各区县出租类项目详情 下表是长期跟踪监测的市场上在售的重点出租类商业项目进行分析。 出租类项目样本资料 北京八月份商业项目总体租金呈平稳上扬趋势，自从四月份中央颁布抑制房价过快增长的宏观政策出台以来，房地产住宅市场遇冷，市场观望态度明显。而商业地产市场相应的调控政策尚处于空白状态，相应地受各类政策的影响较小。加之目前北京人均商业占有量低于世界发达国家水平，仍存在较大的发展空间。进入八月以后，商业项目租金的上涨势头不减，除顺义、崇文等个别行政区外，大部分行政区都呈现租金上扬的趋势，且单个项目的租金上涨幅度较大，平均上涨幅度在5%到20%之间，可见开发商对其项目的信心较高且出租状况良好，市场前景向好。 （二）出租类项目特征分析 1.物业形态 上图所示为2010年8月出租类商业项目物业形态分析图，如图所示，监测的重点出租类商业项目中写字楼配套类物业所占比例最多，达到了45%，位列其次的是社区底商类项目，占到了总量的35%，位列第三的是购物中心类项目，占15%，步行街类项目最少，仅占5%。 造成这种分布特征的主要原因为写字楼配套商业产品的业态主要包括有商务餐饮、便利店、咖啡厅、精品店等，而这些业态的主要目标客群无疑是区域内的办公人群。近年来，伴随着CBD东扩等一系列政策的出台，全市范围内的商务氛围逐渐浓厚，大量的写字楼项目纷纷入市，相应地，写字楼配套底商项目的数量也有了较为明显的增长。此外，受本年度上半年内密集出台的稳定住宅地产市场发展的新政影响，原本不被看好的住宅配套底商类产品的价值逐渐被开发商所意识到，从而借助住宅新政之势，众开发商纷纷重新包装原本被冷落住宅底商类产品，并以较高的价格水平将 其投入到市场中，使得之前处于尚未开盘状态的社区底商类产品的租金水平产生了较大幅度的上升。 2.环线特征 上图反映的是在售出租类项目租金浮动的环线分布特征，易见，分布在二到三环范围内的项目租金浮动最为明显，达到21.88%之高，位列其次的是分布在四到五环范围内的项目，浮动比例也达到了20%，三到四环范围内项目浮动比例排名第三，占总量的15.58%，最后，五环以外地区以及二环以内的项目涨幅较小，分别为4.52%以及4.62%。 分析此类现象产生的原因，主要与各环线内分布的商圈有关。首先，在二到三环范围内分布着建外商圈、西直门商圈、朝外商圈以及部分CBD商圈。这些商圈普遍为发展历史较为悠久，发展程度较高的商圈，因此其商圈内部项目出租价格的上涨幅度也都较为明显。另外，在四环到五环的环线范围内聚集着望京商圈、亚奥商圈等05年后新兴起的商圈，虽然商圈形成时间不久，但其在近几年内都有较快速的发展。其中望京商圈内部集中了大量的住宅资源，近年来由于商业地产的价值逐渐被大众所意识到，其区域内的社区底商、购物中心等物业形态的商业项目入市量猛增，使得区域内的商业氛围完成了一个质的飞跃。而亚奥商圈的发展主要由于受到08年奥运会举办的积极影响，众多的奥运场馆吸引了大量区域内外的人流量，同时，为配合奥运会的成功举办，区域内交通条件、公共设施条件也得到了明显的提升，使得区域的核心竞争力再次得到提升，为发展商业提供了良好的保障条件。 3.商圈特征 商圈指商铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。我市八月市场上的出租类项目多处于发展成熟的商圈辐射范围内，其租金水平的影响因素除商业形态外，受地缘因素的影响更为明显，目前各大商圈档次格局尚未出现较大的变化，老牌商圈依旧充分发挥着自身优势，使得其辐射范围内项目的租金保持在较高水平上。而新兴商圈凭借各大新入市的项目，开始渐渐崭露头角，但商业氛围并非能够在短期内培养的，其整体租金水平与商业档次与老牌商圈相比而言还是存在一定差距的，有待进一步发展。 金融街作为北京市唯一一个在二环以内的以商务办公为主的商圈，地理位置佳，发展成熟度高，汇聚了众多实力雄厚的大型企业，整体产业链条相对完整，在各大商务类商圈中处于领头地位，该区域内项目档次较高，区域内典型项目长安兴融中心项目的商业配套，八月呈现明显上扬趋势，租金向上浮动8%，达到14元/㎡?天的水平。 另外一个租金保持在较高水平的商圈是CBD商圈，该商圈以国贸为中心，其主要特点为区域内包含众多涉外商务区，如今已经发展成一个汇聚商务、休闲娱乐等多种业态的商业档次较高的重要市级商圈。另据统计数据显示，世界五百强企业中有三分之一的企业都选址CBD商圈。中央电视台迁至CBD区域又为该商圈增加了文化传媒类行业，使该区域逐步发展成为