2010年南宁市五象新区“外滩6街”项目定位策划方案.doc

目 录 第一章 南宁市经济环境分析 3 一、南宁市概况 3 二、2010年上半年南宁市固定资产投资运行情况分析 4 三、南宁市2010年上半年经济发展概况 5 四、南宁市城市总体规划（2008-2020） 7 五、南宁未来五年发展前景 10 六、南宁市良庆区经济环境分析 11 第二章 南宁市房地产发展概况 19 一、近年来南宁市房地产发展概况 19 二、2010年南宁地产市场研究 46 三、2009—2010年南宁市土地市场总汇 78 四、南宁市房地产总结分析 85 五、房地产政策研究 86 六、项目所在区域（良庆区）分析研究 92 第三章 南宁市客群研究 98 一、研究资料收集方式 98 二、需求特征 98 三、调查原则 117 四、客户群特征分析 117 五、总结 140 目 录 第五章 本项目定位分析与阐述 141 一、项目定位总述 141 二、项目定位分析细论 147 三、主题诉求 165 四、形象传播 165 第六章 项目规划设计建议 167 一、项目概况 167 二、整体规划设计建议 171 第七章 项目整合开发策略 209 一、项目指标 209 二、预计销售额 209 三、项目成本 209 四、开发策略原则 210 五、开发体量 211 六、开发周期 212 七、开发计划 214 八、销售时机 214 第一章 南宁市经济环境分析 一、南宁市概况 南宁市是广西壮族自治区的首府，位于广西南部，地处亚热带，北回归线以南。土地面积22112平方公里，市区面积6479平方公里。 南宁作为“中国—东盟博览会”的永久举办地，其地理位置优越，处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，同时具有“两近两沿”的特点： “两近”：一是近海，与钦州港、防城港、北海港形成百公里经济圈；二是近边，距中越边境的东兴市、凭祥市也仅200余公里。 “两沿”：一是沿铁路线，湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇，是西南地区重要的铁路枢纽；二是沿江，邕江为西江支流，而西江又是珠江的干流， 1000吨级内河船舶可以从南宁直达港澳。 综述：南宁市对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。 二、2010年上半年南宁市固定资产投资运行情况分析 今年以来，南宁市积极开展五象新区建设、打造“中国水城”、 完善交通基础设施、产业园区的建设，同时加大投资和项目建设工作力度，进一步强化服务意识，切实改善发展环境， 1-4月固定资产投资保持良好发展势头。 （一）、前四个月固定资产投资运行总体情况? ???? 1-4月全市全社会固定资产投资完成262.15亿元，同比增长39.76%。其中城建投资完成26.69亿元，同比增长27.76%。 ???? 从投资构成看，基本建设投资完成116.74亿元，比去年同期增长53.8%；更新改造投资完成42.71亿元，比去年同期增长27.3%. ?? （二）、1-4月固定资产投资主要特点 投资增速呈平稳增长态势 ???? 1-4月全市全社会固定资产投资增幅为39.76%,四月份全市投资累计增速比1－3月提高1个百分点，全市全社会固定资产投资呈现平稳增长态势。 四大行业共同推动投资经济增长 ???? 南宁四大重点行业制造业、交通运输仓储和邮政业、房地产业、水利环境和公共设施管理业1-4月四大行业共完成投资122.68亿元，占全市投资总额比重为46.74%，拉动全市投资增长21.48个百分点，对全市的贡献率为53.83%。 重点项目进度推进较快 ???? 今年以来，继续加大项目推进力度，全市100个重点项目中，有59个项目已开工，共完成投资28.58亿元。重点投资项目的顺利推进为投资的快速增长提供了有力保障。 房地产开发投资保持快速增长 ???? 1-4月，房地产开发投资完成74.72亿元，同比增长43.8%，较去年同期提高43.07个百分点。其中住宅完成投资54.47亿元，同比增长64.65%，占全市房地产开发投资的72.9%；商品房屋建筑施工面积2331.83万平方米，同比增长23.99%。其中，住宅施工面积1761.36万平方米，同比增长25.22%。全市商品房新开工面积377.03万平方米，同比增长198.02%，其中，住宅新开工311.61万平方米，同比增长213.87%。 三、南宁市2010年上半年经济发展概况 （一）、上半年全市主要经济指标完成情况 ----生产总值（GDP）801.8亿元，同比增长14.1%，其中第三产业增加值469.09亿元，同比增长15.5%。第三产业对GDP贡献率为58.5%。 ----财政收入151.27亿元，同比增长44.22%，