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物业管理实务 2012年7月2日 目 录 1、物业概述 2、*物业管理招投标 3、物业合同协议 4、*早期介入和前期物业管理 5、*物业承接查验 6、*入住与装修管理 7、房屋设施和设备管理 8、物业环境管理 9、公共秩序管理 10、物业风险防范与紧急事件 11、*财务管理* 12、*物业管理档案管理* 13、人力资源管理 14、*客户沟通* 15、应用文书 物业管理概述 物业管理企业特征： 1、独立的法人企业 2、属于服务性企业 3、具有一定的公共管理性质的职能 物业管理概述 物业管理企业的分类 一、按照投资主体的经济成分划分 1、全民所有制 2、集体所有制 3、民营 4、外资 5、其他：多种所有制经济组成 概述 物业管理企业的常见模式 1、房地产建设单位的附属子公司或者不买 2、独立的物业管理企业 3、物业管理集团公司 概述 物业管理企业的设立 按程序分：工商注册登记和资质审批两个阶段 1、工商注册登记 2、物业企业的资质审批及管理 物业管理企业资质分为：一、二、三级 国务院建设主管部门负责一级资质的证书的颁发和管理 省、自治区人民政府建设主管部门负责二级证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督 市级人民政府房地产主管部门负责三级资质证书的颁发和管理，接受省、自治区人民政府建设主管部门的监督； 概述 *各资质等级物业管理企业的条件： 概述 物业管理企业的组织形式 1、直线制 2、直线职能制 3、事业部制 4、矩阵制 他们的特点，主要优缺点； 概述 物业管理企业的机构设置 企业总部与物业服务中心 不同公司根据情况不同进行设置 总经理室 人力资源（行政人事） 财务 品质 市场拓展与经营管理。。。 物业管理招投标 1、物业管理招投标概念 2、物业管理招标主体：建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门） 3、物业管理投标的主体 物业管理招投标 1、招投标的类型 2、招投标的特点 3、招投标的方式： 公开招投标 邀请招标 物业管理招投标 物业管理招标的内容 1、早期介入和前期物业管理阶段的招标内容 2、常规物业管理招标内容 招投标 物业管理招投标程序 1、成立招标小组 2、编制招标文件 招标文件包含的内容 3、公布招标公告或发出投标邀请书 4、发放招标文件 5、投标人在的资格预审 6、接受投标文件 7、成立评标委员会 8、开标、评标和中标 招投标 制定物业管理方案的一般程序 制定物业管理方案的要求 *制定物业管理的要点和方法 物业管理合同 一、合同要约 1、合同要约的构成要件 2、合同要约与邀请要约 合同要约的法律意义 二、合同的承诺 三、合同的要件 * 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案；有良好的经营业绩 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案，有优良的经营业绩 制度档案 有委托项目 两种类型以上，基数之和不少于100% 1、多层100万 2、高层50万 3、别墅8万 4、办公厂房等其他20万 两种类型以上，基数之和不少于100% 1、多层200万 2、高层100万 3、别墅15万 4、办公厂房等其他50万 管理类型 物业管理专业人员应按国家规定取得职业资格证书（物业管理师证书，经理上岗证等） 物业管理专业人员应按国家规定取得职业资格证书（物业管理师证书，经理上岗证等） 物业管理专业人员应按国家规定取得职业资格证书（物业管理师证书，经理上岗证等） 职业资格证书 物业管理专业人员及工程管理经济相关专业专职人员不少于10人，其中中级职称不少于5人 物业管理专业人员及工程管理经济相关专业专职人员不少于20人，其中中级职称不少于10人 物业管理专业人员及工程管理经济相关专业专职人员不少于30人，其中中级职称不少于20人 专业人员 人民币50万以上 三级 人民币300万以上 二级 人民币500万以上 一级 注册资本 资质 *