金安玫瑰园营销策略研讨报告.ppt

项目价值体系 新人居、新中心 城市未来发展方向； 新城版图核心地段； 配套齐全、交通便利。 区位价值 规划价值 产品价值 约19万平米社区； 物业形态丰富； 自带商业配套：购物中心+住宅底商。 经典法式建筑风格； 面积段丰富； 赠送面积、入户花园、凸窗； 全明、南北通透、动静分离。 大体量综合开发、 业态多元化 精雕细琢、 高附加值、高品质 关于项目价值的思考与提炼——项目向区域借力的同时亦推动着片区的发展，相辅相成，共同成长。 项目为区域带来什么 涟水未来核心地段 完美城市生活空间 ... ... 联动 作为新城区项目，借势政府，加强与区域的联动，引领新城区， 于此同时，亦将在区域价值的借力方面抛离其他项目。 未来城市文化生活中心 新城规划带来的利好 涟水城市重点发展区域 未来配套优越 教育资源优越 路网畅通，交通便利 ... ... 重塑项目市场高度—— 三省堂建议重新组建项目推广形象，提升项目在产品属性上的高度及广度，重新确立项目SLOGAN推广主题，打造品牌开发商锻造超越市场的高品质住宅项目地位，使本案在价值高度上匹配规划属性，利于辐射更广及更深的客群，扩大蓄水广度和基数，实现快速去化。 重塑项目推广形象高度—— 三省堂建议重新打造项目推广形象，配合新的市场定位重塑推广道具及物料形象，从CF、三维、物料等角度进行全面升级，匹配中高端客户的欣赏水准，真正打动目标客户，产生诱惑力。 宏观 环境 市场 竞争 项目 属性 县域外围客户的大量入市可能性低，本地客户居多。 新城区竞争激烈，本地客户的抢夺战愈演愈烈。 项目业态丰富，蓄客存在压力。 策略方向 外围客群 入市困难 本地客群 竞争激烈 项目蓄客 存在压力 在项目推广形象面及市场定位提升的基础上，重新梳理本土潜在客户，以全新形象给本土市场客户一个不再犹豫的理由，一期的去化形势可见，市场对本案的接受度较高，后续仍可以通过推广面的升级进行深度发掘，建立深耕营销渠道，改变单一的坐销为渠道和坐销相结合的模式，主动有效拓展客群。 接待中心完成项目形象宣传与客户联络接待据点的作用 现场接待中心“请进来+走出去” 动态坐销，内外互动 “请进来” 现场接待中心：接待户外广告导入和走过路过客户 “走出去” 以涟水重点企业为核心，展开主动的上门推介 以现场坐销为基础 坐销 组建渠道联动的拓客体系，开拓县城及乡镇区域的拓展目标区域 组建渠道团队，配合项目新形象进行市区人流集中区域进行派单宣传及乡镇区域的巡展 全面提升现场的来访及蓄客量，强化成交基数建设 以行销为“尖刀” 行销 把握重要时间节点，进行推售，引爆市场。 清明节、五一、国庆、春节等时间节点进行综合考虑 通过接待中心形象面的提升，周边的宣传，增加接待中心的人气， 乡镇进行划分区域定期、定点巡展，全面加强项目认知度，抓住乡镇刚需及改善性需求客户人群 现场接待 乡镇拓客 市区宣传 节点把握 本案接待中心 坐销和行销相结合，相辅相成 市区户外和人员派单全面覆盖，迅速树立区域形象，提高项目关注度，快速去化区域客户 客户 消化 拦截 县城客群 拓展 周边乡镇客群 把握重要节点内的返乡客 针对地域特征，对不同区域客群采取有针对性的客户拓展策略。 周边乡镇客群 县城客群 县城客群 县城周边 乡镇客群 返乡客 在项目主要通道及中心城区主要路段进行形象展示及导视系统建立，增加同目标客户接触的机会。 形象建立 口碑效应 品质体验 借势区域、政府，开展事件营销，引爆市场，建立项目良好口碑。 通过示范区、样板间、等产品展示，提高客户对项目品质的认同。 宣传覆盖 在涟水县城人流、车流集中的位置进行精准的户外广告投放，增加项目宣传有效覆盖面。 通过项目口碑宣传、品质体验，提升客户项目认识，从而截留客户。 县城客群 县城周边 乡镇客群 返乡客 针对乡镇公务员、事业单位人员等公积金持有者举办定点推介，挖掘潜在客户。 乡镇巡展 专场推介会 通过乡镇巡展、设置拓展点，配合巡游车宣传，全面覆盖周边乡镇； 入乡派单 工作人员到各个乡镇的人口聚集地进行宣传单派单送。 宣传车进乡宣传 在主要时间节点，设置宣传车到各个乡镇进行巡回宣传。 深入乡镇，全面覆盖乡镇市场，拓展潜在客户。 县城客群 县城周边 乡镇客群 返乡客 启动团购活动，给予返乡客更多的优惠，以聚集客户。 同乡会品鉴 返乡客团购 返乡客 节点宣传 在重大时间节点如清明、国庆、春节等返乡高潮，强化项目信息的宣传，吸引返乡客关注。 DM宣传 在主要时间节点，制作DM，对各返乡客进行宣传。 利用返乡客举办同乡会的时间节点，在同乡会上对项目进行宣传展示。 抓住