2008年宁波商思堂金厦世纪城前期策略报告.pptVIP

宁波商思堂房地产顾问公司二00八年十月 磐安新CLD 城市人居的光荣与梦想 第一部分：市场大势分析 （一）1、国家宏观大势。 由于市场供给集中、政府政策打压与美国次贷危机等原因综合导致的房地产市场波动线朝下，是一个惯性趋势，即房地产市场处于下降通道中，尚未形成底部。 虽然政府有“20%首付，90m2以下1%契税，取消印花税，土地增值税”等救市政策出台，而且预期将有更多的救市政策出现，但在整体大势的惯性下降通道中，年内已不可能形成支撑，民众的心理预期占了上风。 第一部分：市场大势分析 由于始自今年5月的大势趋冷影响，07年末至08年投入的开发投资财务成本巨增，80%以上开发商面临巨大的资金压力，抛售套现的市场氛围占据主导，这种开发商自救的心理预期也将促使市场景气指数进一步下跌。 第一部分：市场大势分析 综合判断： 房市至少会低迷至09年年中，但房价不会过分下跌。 假设09年3—5月份全国房价普跌，则09年度为房地产市场阶段性底部，市场态势不容乐观。 假设09年3—5月份全国房价尚能维持或跌幅在10%以内，则09年下半年房地产市场为底部向上通道期，市场会回暖。 第一部分：市场大势分析 据此判断，对本案操作提出如下建议： 尽量拖延至09年下半年开工； 如必须开工，则严密监测宏观大势对磐安区域市场的影响。 第一部分：市场大势分析 （二）磐安区域市场 磐安系金华地区规模较小。经济总量偏弱的县城，辖区20个乡镇的总人口数还不到20万，核心安文镇是磐安房地产的主要市场。 磐安房地产开发历史短，个案少。主要包括：景秀嘉苑、盘龙广场与黄山苑，目前在建的有龙山安置小区与海螺山翡翠谷。 第一部分：市场大势分析 磐安市场是一个需求与供给均处低位的非活跃市场，主要购买群体为公务员、商人与下属乡镇进城者。 第一部分：市场大势分析 综合总结磐安区域市场特点为： 温和型卖方市场，竞争强度较低，房产投资不活跃。 人均居住面积较大，二级市场不活跃。 总体购买力较低，贫富悬殊较大。 口碑传播速度较快，攀比型购房较明显。 第一部分：市场大势分析 据此总结，对本案操作提出如下建议： 做好销售周期较长的心理预期，并据此安排资金回笼计划与推广预算。 采取有针对性的营销方式，公关与营业推广相结合。 第二部分：项目SWOT分析 项目优势（strength）： 系目前磐安唯一已出让待建地块，竞争强度低； 地块形状良好，规划自然条件受限少，可做出精良品质。 第二部分：项目SWOT分析 北面黄山苑小区系目前磐安最大小区，已开发完毕，有利于形成CLD概念。 地块高差部分不计容积率，可增加销售面积，利润贡献值高。 第二部分：项目SWOT分析 项目劣势（Weakness） 非热点区域与城市中心连接通道不够通畅，交通便利性差。 生活配套缺失，生活机能性差。 周边环境质量差，亟需整改。 需大商业配套规划，规划与成形难度均较高。 第二部分：项目SWOT分析 项目机会（Opprtumty） 市场供应量稀少导致相对需求增加，符合物以稀为贵概念，造势容易。 政府对道路改造与环境整治工作的开展，利于提高区位成熟度。 第二部分：项目SWOT分析 宏观救市政策的陆续出台，有利地维护市场稳定。 本案商业部分第三层作为市政体育文化中心，可以形成人气面的有效支撑。 第二部分：项目SWOT分析 项目威胁（Threat） 短期内房地产宏观疲软状态不会改变，可能形成滞销局面。 龙山安置小区规模较大，交付后对正常市场容易形成冲击。 第二部分：项目SWOT分析 磐安整体居住紧张度低，投资性需求与改善性需求不强烈。 商业小单元出售受政策与磐龙广场的影响，规划与操作难度均较大。 第二部分：项目SWOT分析 SWOT综合策略 加快道路与周边环境的公关力度，争取市政改造先于楼盘建设或同步进行。 实行“保守型”定价策略，以“性价比”打开市场缺口。 第二部分：项目SWOT分析 大商业配套规划，打造磐安新CLD（中央生活区）的概念，为实现住宅与商铺的热销奠定舆论基础。 走市场细分化道路，以中产阶级为主要目标客层。 第三部分：市场定位与目标客层分析 磐安房地产个案简析 景秀嘉苑：磐安第一个小区类楼盘，全售完。主力户型均在120 m2 以上，入住率将近100%。 磐龙广场：磐安首个高层住宅，正市中心，除少量中间套02户型外基本售完。一至三层商业裙房做分割商铺出售，名义上已售完实际情况尚需考证。 第三部分：市场定位与目标客层分析 黄山苑小区：磐安规划最大的小区，多层住宅加联排为主，除少量面积较大（140m2以上的顶楼外已基本售完），入住率50%左右。 海螺山·翡翠谷：海螺山顶，联排与独栋为主，带酒店式公寓物业，返租销售。