推进两权抵押贷款思考.pdf

行业先锋 金·融 ／m ， 1f¨ … I ，J，llk1 I l S i ：( 推进 “两权 ”抵押贷款思考 谭 同金 2015年 7月， 《国务院关于开展农村承包 场，分散于广大农村的住房价值标准相差较大， 土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的 难以准确估价，且无更多可供参考的案例借鉴。 指导意见》(以下简称 《意见》)正式印发执行， 关于流转交易。制度上未明确规定交易登记 农村土地承包经营权抵押贷款、农民住房财产权 机构，在操作中一般遵循惯例由该类产权登记机 (含宅基地使用权)抵押贷款 (以下简称 “两权” 关作为交易登记机关开展交易登记，但相应登记 抵押贷款 )正式启动试点。 操作流程、登记费用、操作规范、风险防控等配 四川开展农村土地承包经营权抵押贷款试点 套实施细则尚不完备，部分地区交易中心虽然形 县 (市、区)分别有成都温江区、崇州市、彭山 式上已组建，但多数处于未运转状态，成熟的交 区和内江市中区、遂宁蓬溪县、南充两充县、巴 易市场还未培育完善。同时，针对农村 “两权” 中巴州区、广安武胜县、乐山井研县、广元苍溪 的收储平台建设滞后，收储机制也有待加快完善。 县等 1()个县 (市、区)，开展农民住房财产权 市场尚有一定局限。虽然对于 “两权”抵押 抵押贷款试点的县 (市、区)分别有泸县、郫都 贷款的期盼，社会公众呼声由来已久，但更多的 区和彭山区3个县 (市、区)。 “两权”抵押贷 是基于最近这 1()年来，城市房地产的迅猛甚至 款试点正式实施 。 =于=畸形发展，导致在城市化进程中逐渐加剧的城 配套机制有待完善。在试点地区开展 “两权” 乡差别、贫富悬殊，从而引发公众对农村土地、 抵押贷款，从 目前看，政策环境似乎已不再是问 农民住房财产等不能同权同价同交易的一致诟 题，但配套机$1J-~-I~有待完善。 病。虽然其中也有市场的期望，但并不代表是这 关于确权。从罔前来看，除农村土地承包经 个市场已经成熟、需求高度旺盛的急迫期望。 营权确权较完善外，农民住房财产权确权还有待 而 国民心中有着根深蒂固的几千年家庭文 完善，尤其是随着新农村建设的推进 ，农民住房 化，这一传统根植于拥有自己的土地和住房之上， 多已改 、扩、迁、新建，但应随之换发的上一轮 正所谓安居才能乐业 以现实的住房抵押融资换 确权所核发产权证明未换发，确权应加快跟进， 取生产经营的不确定而承担风险，对于广大农民 为 “两权”抵押贷款奠定基础。 来讲，抵触是必然的，接受还有一个漫长的过程， 关于价值评估。各地虽多有房地产价值评估 需求还需持续不断培育。而我围目前尚不完善的 公司、物价鉴定中心等组成了基本成熟的价值评 养老、医疗、教育体系．也是制约农村产权抵押 估市场，但多数只涉城市房地产、机器、厂房等 融资需求的重要考量因素。 价值评估，均极少涉足农村产权价值评估，农村 土地及房屋固定建筑的不可移动陛，是农村 土地承包经营权、农村住房价值则无成熟评估市 “两权”作为固定形态资产的基本特陛，将对受 861DANGI)县AIX域IA绛Nf}l卉~ ． I 。 让方的选择造成巨大的局限。在农村，除非迫不 否发放信贷资金的唯一标准。这其中既有对其偿 得已，农户不会选择异地居住生活，户籍落户、 还能力的考量，又有对其所拥有的 “两权”价值 承包经营的自留山 (地、田)是最主要的障碍。 的风险考量。 哪怕同村组的村民，如果其承包经营的自留山 二是务必重点关注借款人的信用状况，这是 (地、田)距离过远，对其农业生产、生活造成 关系信贷资产质量的一个重要关联因素。不可否 了巨大的不便，基本也不会考虑迁址居住生活， 认的是，在当前相关失信惩戒机制尚不完善阶段， 除非近在咫尺的邻居。而受传统儒家文化影响， 信贷资金是否按期安全收回更多的受制于当地信 对于购买乡邻因经营失败而用于融资抵押的房 用环境和借款人信用状况。是否发放贷款，尤其 产，存在一定的心理障碍 ，势必与其他因素一并 是在广大农村，信