2011年重庆二郎千叶·中央街区投标书1.pptVIP

总结： 目前处于什么样的整体市场形势下？ 全国：全国短期快速恢复可能性较小。 PI和房价变化不同步。 重庆：重庆短期快速恢复可能性较小，1年内竞争压力大。 中高端公寓销售市场压力大。 目标售价在市场上面临怎样的竞争态势？ 第一梯度：较低价位项目的价格优势竞争。 第二梯度：同等价位的价值竞争。 目标销售速度处于怎样的竞争地位？ 本项目是全面超越目前市场销售速度 竞争项目客户分析－支撑本项目价格和销售速度？ 竞争项目城市价值和资源价值使本项目处于劣势地位。 竞争项目客户传统置业目的对本项目接受度低。 目标和背景分析 1.1项目概况 1.2目标和研究分析 2.1宏观背景 2.2重庆市场 2.3公寓市场 2.4写字楼市场 核心问题 价值主张 1.1客户分析 1.2客户定位 1.3项目定位 1.1案例借鉴 营销主张 1.2营销策略及思路 1.3价格推售 天晟保障 5.1业绩 5.2团队 5.3管理 5.4商务 通过金字塔结构来分析和界定核心问题 R2 我们想要什么？ （针对目标的规范分析） S 我们有什么？ （针对现状的实证分析） p快 速 销 售 目 标 —— 总 销 售 面 积 61036.34㎡ ， 当 年 完 成 销 售 61036.34 ㎡，约100%； p价格目标——片区内售价最高的公寓不到10000/㎡，我们项目预计售价为精装11000/㎡。 p市场大势: 全国、重庆 p市场竞争: 价值、价格、供应、速度 p客户： 客户群、置业目的； 我们怎么办？ （解决方案的提出） 核心问题是什么？ 基于天晟以上分析，我们认为项目应该解决的核心问题是 核心问题 建立本项目独特的核心价值观 如何使客户快速接受本项目独特价值观 ?如何快速积累客户并实现销售？ ?价值塑造与客户匹配问题 --支持销售速度 如何快速寻找本项目匹配的形象客户 本项目营销定位问题： 如何在淡市下建立项目核心价值 ?与较低价位项目建立不同的价值比较体系 ?与同等价位项目价值不同的价值抽屉 --支持价格 目标和背景分析 1.1项目概况 1.2目标和研究分析 2.1宏观背景 2.2重庆市场 2.3公寓市场 2.4写字楼市场 核心问题 价值主张 1.1客户分析 1.2客户定位 1.3项目定位 1.1案例借鉴 营销主张 1.2营销策略及思路 1.3价格推售 天晟保障 5.1业绩 5.2团队 5.3管理 5.4商务 本项目产品： 户型面积55平方米左右－－－销售总价约66万 u竞争 第一梯度：较低价位项目的价格优势竞争－投资性价比竞争力弱 具有较好中远期投资价值 第二梯度：同等价位的价值竞争－直接价值对比不强 u传统小户型置业目的（投资、过渡自主、度假）－区域资源竞争不强 参考市场其他行业营销：如甲壳虫/MINI、 IPHONE手机等，摆脱传统购买目的 的营销途径，即在项目一定投资价值基础上,定义为小户型的奢侈品概念营销。 ?时尚人群:独特个性消费品 ?社会和家庭中间人士:某种功能空间的需求 市场的探讨和印证： u客户分析-消费者访谈 u存款调研 本项目组在一周时间内针对性地开展了 重庆客户深度访谈 针对具有可能成为本项目的客户类型，如媒体界、广告界、时尚 界以及金融圈的公司白领等进行深入地面对面访谈。 执行方式：二对一面访（一人访谈，一人记录） 访谈时间：40－80分钟 执行数量：约35份 深度访谈 1 电影制作人 杨丽 45岁 11 摄影工作室 朱晶 26岁 2 广告公司股东 毛总 35岁 12 媒体广告类 赵敏 25岁 3 金融投资公司总经 理 张总 41岁 13 媒体手机广告 类 钟林 26岁 4 招行部门总经 理 胡先生 35岁 14 公司职员 孔灿 25岁 5 招行支行信贷 主任 何先生 32岁 15 手机短信类 朱辉 27岁 6 广告公司老总 王先生 37岁 16 公司职员 陈玲丽 26岁 7 电视台主持人 刘小姐 33岁 17 广播电台 胡静 25岁 8 律师行 胡律师 35岁 18 公司职员 詹吉 26岁 9 水库移民规划处 杨荣华 28岁 19 公司职员 严林 28岁 10 媒体类 蔡灶 27岁 20 酒吧主管 朱颖娴 27岁 …… 深 访 客 户 清 单： 职业：电影制作人 年龄：45岁左右 年收入:150万元以上 客户基本情况： 从事电影业，在观音桥商圈跟朋友合伙开有高档咖啡厅，因职业 关系很讲究生活品质，