深圳中心天元-营销执行案.pptxVIP

天 元 营 销 执 行 案 ;1、以住宅的角度和需求出发，对营销执行案中综合体品牌、商业需要配合的提出要求，并形成品牌和住宅线统一的整体营销执行方案。 2、通过本次方案，能够明确第一阶段的执行方案（包括起势活动、种子客户积客方案、临时体验中心等）； 3、通过本次方案，通过营销策略执行案，清晰并统一对开盘前的营销战略打法的认识；能够明确第二、第三阶段营销打法的方向。 注：本次策略案成文时暂以上一次营销总控计划（2012.6.14）时间节点为准，最新总控计划确定后再行更新时间节点。 ;;;;2、行业：客户主要集中在能源、地产、金融、高科技等行业;3、客户特征：顶级豪宅的标杆产品基本都是由各行业的领袖型成功人士购买，具备雄厚的实力和国际化的视野;4、客户关注点：主要置业目的为自住兼投资，最关注点为产品舒适度及私密性;5、置业特点：房产配置多元化，拥有别墅房产的同时也拥有城市中心豪宅;6、活动场所：客户消费场所主要为茶馆、咖啡厅和会所;7、意向客户购买驱动：促使目标客户购买高溢价城市资源型豪宅因素主要为影响力、可炫耀性资源、产品配置和升值潜力;8、意向客户情感需求：交际平台、圈层、国际化、舒适度;客户分类;核心客户;3、客户社会阶层:以中坚财富阶层为核心,顶级财富层与高级中产阶级以及财富新贵为重点;4、客户靶向对应：目标客户与项目产品靶向对应分析;1）、物理属性： 40-50岁的主流财富人群，在这个城市和各自的行业都拥有足够的影响力。 区域主要集中在深圳传统豪宅区如中心区、香蜜湖、华侨城等区域； 深圳主流的生意人士如潮汕、客家人、隐形公务员占比较大。 事业黄金期，私企业主（制造业）及公司高管为主； 购房房产多为彰显身份地位、资产配置和金融工具。 2）、精神属性： 购房依次关注舒适、便利、因稀缺带来的升值、安全。在各自的财富阶层寻找着标杆物业。 有子女的多非常重视其教育，也都在国外或深圳的名校接受教育，并都将子女视为自己的骄傲。 喜欢热闹、繁华、便捷、高效的新型都市化生活方式的人； 高压人群，对时间成本要求高的人，渴???高效生活的人，如私营企业主、企业高层等； 接受与国际接轨的尖端都市生活新理念的人。;深圳豪宅市场的新兴客户力量，将作为本项目有力的补充;;可比项目圈定： 东海国际中心 华润深圳湾项目 深圳湾1号 伍兹公寓 深业科之谷 ;东海国际中心;东海国际中心——城市中心顶级综合体，最强竞争对手;　;项目名称;华润深圳湾项目;地块图;总部：21万㎡;南地块户型配比初步方案;深圳湾1号;占地面积： 46084.47平米（分别为32426.65平方米、13657.82平方米） 建筑面积：271740㎡（办公约6.8万㎡，酒店约1.5万㎡，公寓约15万㎡，商业约4万㎡，公共配套2580㎡） 容积率：5.9 超高层高度：308m 用地性质：商业+商业性办公+服务业+旅馆业 主力户型：300㎡以上以上非拼合大户+别墅 预计入市：2013年上半年;项目价值素描：南侧深圳湾口岸所看到的第一个项目，放眼即是香港，便利享受深港一体化国际品质生活。空中连廊保证了整个小区的一体性。办公、商业、酒店、住宅、商务公寓一应俱全，为业主及消费者带来生活的便捷及高品质的享受。;定位城市顶级豪宅，产品主力户型4房为主，大部分面积在300㎡以上，部分产品面积达500-800㎡，户型区间目前在深圳湾绝无仅有。;伍兹公寓;占地面积： 11670平方米 建筑面积：约5万平方米，计容积率建筑面积为31976平方米，其中住宅面积31976平方米 容积率：2.74 超高层高度：3栋28层高住宅 主力户型：四居175平方米 预计入市：目前已封顶，预计2012年下半年入市销售;项目价值素描：伍兹公寓位于蛇口片区，项目不仅将享受深圳唯一企业级CBD对财富人士的巨大吸引，同时，还将享受深圳城市核心一流的景观配套。海上世界、蛇口拥有着令人钦羡的大片生态山海。这里坐落着深圳城区最高点—大南山，从海滨至大南山，呈现着完美山海景观。;深业科之谷;总占地面积： 12.13万平方米 总建筑面积：79万平方米 一期住宅建筑面积：16.7万平米 总户数：616户 容积率：6.8 建筑高度：170-225米 物业类型：4栋高层 开发商：深业鹏基 预计入市：2013年 （2014预计有存量）;在空间处理上，他们采取了建筑和景观紧密结合的设计，并保持室内外设计语言的一致性。;;;项目;;项 目;区位：福田CBD受前海中心及其它城市次中心的冲击，区位竞争力存在一定的威胁。但深圳唯一中心不可挑衅;基于客户的需求，以及项目自身与可比项目的分析， 项目的全球都会中心定位体系以及城市资源性豪宅价值体系 的构建将尤为重要。;天元价值体系;2.7.1 核心价值一——无与伦比的影响力（城市心