2012房地产形势分析《今年冷 明年僵 后年醒》.docVIP

2012房地产形势分析 今年冷 明年僵 后年醒 上海财经大学副校长、博士生导师?王洪卫?浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师?贾生华?南京大学不动产研究中心主任、博士生导师?高波???上海财大国际文化交流学院院长、博士生导师?姚玲珍华东师范大学东方房地产学院常务副院长?华伟?南大商学院产业经济学系教授?吴福象　　今年以来，全国楼市进入深度调控期，限购、限贷政策作用明显，交易量日益萎缩的同时，南京楼市的住宅“库存量”也突破了5万套大关。在供过于求的背景下，房价开始出现下行趋势，降价之声不绝于耳，品牌房企成为这一波降价潮中的“领头羊”。楼市的谷底已经出现了吗？明年的房地产市场究竟何去何从？ 　　昨天（11月20日），由本报主办、长三角房地产研究院协办的“2012中国房地产市场形势分析”研讨会在天目湖畔的涵田度假村酒店召开，多位知名经济学家展开了激烈交锋，精彩观点引人入胜。 　　交锋热点之1 限购令 　　限购令会不会被取消？ 　　“最近通过三个渠道，我向中央建议取消限购令。”南京大学不动产研究中心主任、博士生导师高波开门见山。 　　首先，高波认为限购令扭曲了市场，使得那些被限购区域的人，转而“奔向”不被限购的城市，拉动了当地楼市的销售。“如今很多人到句容去买房子，所以碧桂园在那里的项目很火，再放眼苏北，好些地方今年上半年的房价涨了20%都不止，什么原因？就是因为限购政策抬升了当地的房地产价格。” 　　其次，高波认为限购还导致全国的统一市场难以形成，因为房地产不能流动了，一旦被限购，人才也难以流动起来。“比方说我要去上海谋一个职位，你上海现在被限购了，我有钱也买不到房，那就只好不去了。”高波表示，限购还导致房子卖不出去，影响到税收、土地市场等多个环节，压力还是很大的。 　　尽管与会专家大多认为限购令早晚会取消，不过他们认为取消的时间表尚未制定。上海财经大学国际文化交流学院院长、博士生导师姚玲珍表示，今年以来全国房地产行业的深度调整，开始于限购政策的推出，目前出台新的政策不太可能，而限购令到明年年中也不会被取消，即使取消，也会有其它替代政策出现。 　　高波还表示，虽然他建议取消限购令，不过从今年楼市的价格走势看，到明年二三月份，2011年全国房价公布时，总体上很可能还是上涨的，因此限购令应该不会很快被取消。 　　如果取消，房价会不会反弹？ 　　不久前，住建部部长姜伟新称，“楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法”。该发言曾一度让“限购令”取消的说法风生水起，同时也让人们对限购令一旦取消后，房价会否反弹充满了担忧。在昨天的研讨会上，各路专家在这一问题上也各抒己见。 　　华东师范大学东方房地产学院常务副院长华伟认为，限购令取消后，“憋”了很久的买房人会大量出动购买房地产，尤其是中高端楼盘。姚玲珍也认为，取消限购肯定会导致房价反弹，因此必须有相关替代政策的出台，比如税收等政策出台，才不会造成楼市的失衡。 　　但南大不动产研究中心主任高波却不认同上述观点，他认为，限购如果取消，人们不会如想象中那样疯狂买房，导致房价飙升，因为从房地产的中周期和短周期来看，这两年都处于楼市低谷，“你想想，都已经不限购了，你还急于现在买房吗？不如等到合适的机会再出手。” 　　哪些政策可以替代限购令？ 　　在关于限购令是否取消的讨论中，“替代政策”多次被诸位专家提及，究竟哪些政策是“替代政策”？这些政策能否在“限购令”之后起到楼市维稳的作用呢？ 　　浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华表示，他心中的“替代政策”有四种： 　　第一类是“限政”，也就是限购政策在明年下半年或后年做出调整和退出，政府不会马上宣布停止限购，而是为逐步退出做出一些调整； 　　第二类是“保政”，即保障房的政策，这一块应不断更新与完善，像目前这样将一把手的政绩与保障房的开竣工面积相挂钩，就不是一个长效的机制； 　　第三类是“税政”，税收方面的政策应逐步推进，防止出现2009年那样房价报复性的上涨； 　　第四类是“地政”，也就是土地相关的政策，这个是最根本的。贾生华认为，房地产调控之所以越调越涨，原因还是在土地供应的政府垄断上，土地政策的创新和改革，可能是未来房地产的重中之重。 　　交锋热点之2 明年走势 　　乐观派：曙光可能在明年下半年出现 　　南大不动产研究中心秘书长吴福象认为，今年底到明年之前，楼市不会有更加严厉的政策出现。 　　而上海财大的姚玲珍则认为，“楼市在这轮调控中的曙光应该会在明年下半年出现。”姚玲珍表示，今年四季度和明年上半年是黎明前的黑暗，楼市曙光应该在明年下半年会出现。 　　而华东师范大学东方房地产学院常务副院长华伟认为明年楼市的中高端产品必涨无疑，而低端产品仍将“不死不活”。华伟认为，目前物