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2011上半年全国二手房市场解读 二手房市场：政策从严 二手楼市流通受阻 尽管在2010 年国家出台了史上最严厉的调控政策，然而调控的效果并不显着，主要城市房价依旧保持高位运行，在此背景下，第三轮调控如期而至。2011 年1 月底出台了“新国八条”，政策主要围绕两方面，一是信贷的进一步收紧，上调房贷首付比例以及利率，特别是二套房首付比例提至六成；二是限购政策升级，且限购城市范围扩大，部分城市如北京的限购政策更趋于严厉，对外地购房者社保缴纳年限要求由1 年提高到5 年。与此同时，央行持续收紧流动性，今年1 至7 月，央行已连续3 次加息，6 次上调存款准备金率。 目前的限购和限贷政策，无论是对于投资需求还是自住需求均有不同程度的抑制；同时限购带来的负效应导致业主惜售心态加剧，致使二手住宅价格调整有限，进一步阻碍了楼市流通性。因此今年上半年二手住宅成交量低位徘徊，二手成交占比亦有所下滑。 预计下半年，随着新房市场价格的率先松动，将带动二手住宅价格的下调，进而拉动成交量的回升，且量价交换的速度将较上半年有所提升。但考虑到限购以及信贷政策对需求的抑制作用，下半年二手楼市需求的释放速度，在很大程度上还取决于政策的执行力度。 限购限代加压 二手成交低迷 （1）价格微跌 成交恢复缓慢 在限购限贷的双重影响下，需求长期被抑制，各地二手住宅的成交量持续处于低位，一反去年4 月新政后成交量则呈现逐