广州保利东江首府别墅说辞东部别墅跑盘竞品点对点分析刘春波谢伟江.doc

东部别墅跑盘竞品点对点分析 碧桂园凤凰城VS保利东江首府 价值与价格：我先给你做个价格对比， 同项目比价格：凤曦苑、凤雅苑的独栋二手价格都在两万多； 不同区域比档次：香港新鸿基地产在花都一线临湖高端别墅玖珑湖均价也就3.5万； 同开发商比价格：碧桂园在南沙的新楼盘天玺湾，洋房卖均价11000，一线瞰湖联排别墅价格在15000-25000； 但现在凤凰城的26峰洋房价格也在11000左右，但钻石墅就要3-4万，也没湖景，也没太大山景，但就凭着十年成熟，凭着凤凰城这个响亮的名字，凤凰城目前开始进入尾盘阶段，近一两年的开发量会越来越少，货源少，高价惜售，价格已完全透支了。你觉得它豪气，实际上只是在外墙用上石材，门口花园绿化树木比较昂贵而已，其他也什么特别，板房看起来挺吸引人，你看下他们的毛坯房就知了，看还值不值3-4万。保利东江首府位踞新塘镇中心的位置，且南临东江一线江景，价格也就1.8－3.5万之间，性价比相当高。 开发商：碧桂园是国内一线开发商，但不属于品质型开发商，碧桂园的发展道路是不断扩大量，再总结形成标准化然后复制。对选地不严格，只要够大够便宜，不求好地块，把整个山头买下来，铺天盖地开发，然后迅速销售，凤凰城就是这一模式的典范。所以一贯以来它开发的别墅，都被人称为“社会主义新农村”，远达到不到顶级豪宅的高度。保利地产一直都会以占有城市核心要地为拿地路线，在核心盖出标杆，品质定位高，升值潜力无限。 资源：豪宅价值更体现在对景观资源的占有，看其占有的资源凤凰城属于山景别墅，但却只是处于山坡上，背后是26峰洋房组团，压抑感极大，并没做到真正享受山景，它的景观更多是望整个凤凰城，而保利东江首府属于江景别墅，江景洋房还常听，江景别墅那就少了，保利东江首府的别墅南临东江一线江景，位居整个楼盘正中央，被洋房环保，恰恰处于聚宝盆中心位置，相当于前有水，后有山，风水最好的别墅，住在这里“升官发财”一举两得。 户型：户型非正南北朝向，不符合中国的居住习俗（中国的居住习俗是坐北朝南）。钻石墅是在坡地上，各个朝向都有，很少正南北朝向的单位；同时带来另外一个问题，很多别墅的卧室或者客厅都是对着别人房子的屋角，屋陵等，风水上不好；而保利东江首府全部都是座北朝南的江景别墅，全部都是双拼别墅，通透性非常好。 另外，凤凰城目前在售的“钻石墅”面积是380-800㎡左右的，户型过大并不实用，它400㎡左右的也只设置四房两厅，房间数偏少，甚至有一个623平方的也才只有4房，是豪但极度浪费，人稍微多点住起来就不方便了。我们东江的别墅从240-440㎡，大小适中，居住舒适。 而且，钻石墅，户型的一层都是抬高式的，这对老人、小孩出入或是家中有物品需搬运时极不方便。 外立面材料：凤凰城开发商鼓吹的外立面用材是欧洲进口的原生石，到国内进行剪裁的。但其实他的石材是福建运过来的人工石。首先欧洲进口的原石运输成本会非常昂贵；第二个从现场石材的打磨上来看，如果是原生石切割会有一定程度的开裂，但实际上是没有任何裂纹的；第三个，如果你仔细看的话，别墅台阶用的石头以及花园里铺地的石头与外墙上的石材是一样的，所以不可能耗如此的巨资用原生石材来铺地的；第四个，注意到有些别墅的外立面已经开始发黄发黑了，如果是原生石就不会。第五，采用干挂工艺，抗震能力差，易脱落，隔热保温性能差，特别是维护上很困难。 私家花园：因为别墅的奢华度关键的一大要点就是看花园，像384平米的那个户型，花园面积只有30平米，凤凰城的别墅是坡地型的，很多别墅的私家花园都是一个小坡，看起来是挺有层次感的，但是实用性不好，根本就无法使用，小孩子室外玩耍的空间都没有，室外放个桌台开个Party都不行，还担心小孩摔跤，此外，花园还需要交管理费。而东江首府的花园都是很平坦方正的，且都是围绕别墅规划的，可以做一些很精致的园林，或者做个小足球场都可以，按照拿地的价格，单一个花园都值很多钱啦。 别墅风格：钻石墅是很过时的欧式建筑，室内会有较多的梁、柱子什么的，导致室内空间会比较窄，同时使用也不是很方便。东江首府是现代中式风格，这种风格的特点就是大气、豪气，你看我们的外立面挺拔俊秀，且非常有层次感，这正和我们整个小区的设计理念（大气、大手笔）相吻合，室内设计都是符合现代中国人的起居习惯而精心设计的。 别墅档次：凤凰城的别墅区不纯粹，与洋房没有分区管理。现在凤凰城由原来新塘的高端社区已经沦为广州刚需客户的大本营了，除开整个凤凰城的居住人群比较复杂外。钻石墅也没有与天麓山的洋房进行分区管理，就会带来一个很大的问题，人员管理和社区安全问题。同时也难以保证钻石墅的高端性。保利东江首府则不同，通过引东江活水水系入社区，通过活水把洋房区和别墅区隔开，很好的保障了别墅区域的居住人员的生活品质和档次。 中海原山别墅VS保利东江首府： 规划定位：中海一向还