房地产供求曲线地经济学分析及政策启示.PDFVIP

房地产供求曲线的经济学分析及政策启示 郑 华 （中国人民大学公共管理学院，北 100872 ） 摘要：本文通过对传统供求均衡理论的局限 分析为起点，梳理马歇尔经济学对于供求曲线的多种型态 的论述，通过多 数据的实证分析得出房地产业的供给曲线是效益递减型态的，传统供求均衡理论不能 适用于对房地产业的供求关系的规律的解释。针对 地对房地产供给曲线进行经济学分析，并提出对下 一步房地产业调控政策的建议 关键词：房地产供给曲线；房地产价格；调控政策 中图分类号： 文献标志码： F293.30 A 在经济学里有一个著名的“供求定理”，被广泛用于分析房地产市场，然而通过对多 房地产市场 交易数据的观察，发现与“供求定理”所 的情形大相径庭。有必要重新梳理经济学理论对于供求的全 面认识，同时回顾我们所亲历的房地产市场。 一、“供 定理”存在的局限性 所谓供求定理是西方经济学入门教程里的一种 法。“供给定理是认为在其他条件相同时，一种物 品价格上升，该物品供给量增加的观点”。“需求定理是认为在其他条件相同时，一种物品价格上升，该 [1] 物品需求量减少的特点。” 这种定义容易引起误解，称之为“定理”写进教科书让人以此作为一种普适的分析工具，广泛应用 于各种行业、各时间和各地域。值得仔细思考的是“在其它条件相同时”的限定，并没有 明是哪些其它 条件与什么条件相同。是一般的正常条件？那么什么是一般正常？行业与行业之间，一个时间点与下一 个时间点之间发生的变化算不算异常？还是像有些学者概括的“四无”状态：无新投入，无新竞争者进 入，无技术进步，无收入提高？就像一个定理限定在真空条件下存在时，在不存在真空的真实经济生活 中适用必然引起歪曲。 马歇尔曾经反对把问题简单化、定型化，在他的《经济学原理》第五篇需求供给与价值的一般关系 中，他明确地 ：“静态均衡理论只是经济研究的入门；甚至对于那些报酬递减趋势的工业的进步和发 展的研究来 ，也是一种开始。此理论的局限性经常受到那些特别是从抽象观点进行研究的人的忽略， 结果就使这种理论出现了完全定型的危险。”他还 ：“因为虽然只有静态讨论能使我们有明确的思想， 从而比较直观地将社会看作是一个有机体的必由之路，但那仅仅是一个开始而已。”“因此，在现实世 里，任何一种关于生产成本、需求和价格之间关系的简易学 都必然是错误的。越巧妙阐述，越会使它 [2] 显得易懂，而害处也就越大。” 关于供求定理还有另外一点内容值得注意：认为供给随价格增加而增加的观点。即是一种观点，就 不是对问题的全面系统地论述，因此，不应把它当作普适 的规律来应用。用马歇尔的话 那是一种 “静态的 构”。[2]301 经济学教科书里以短期、静态为限定条件，阐述一种理想状态下的供需与价格的关系之变动模型。 还进一步分析了人口、收入、技术等因素对均衡状态的影响，以及分析均衡变化的三个步骤。影响因素 《江淮论坛》 年第 期 缘源 圆园园8 3 变量表如下： 表1 传导供求均衡理论的影响因素 变量 这种变量的变动将： 价格 表现为沿着供给曲线的变动 投入价格 技术 供给曲线移动 预期 卖者的权量 即以下两种变动： P