同致行2005年扬州伦中心勃朗小城项目定位与发展战略.ppt

扬州伦勃朗小城项目定位与发展战略;规划用地面积： 13.2万平方米 容积率： 1.6 总建筑面积： 21.2万平方米 建筑高度： 不大于36米 建筑日照间距： 不小于1：1.35 配套商业： 避免沿城市道路带状布置;我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向;项目背景与约束条件;本报告的研究思维导图;扬州城市经济定位 长三角地区的许多城市都在利用上海对外辐射的资源来发展自身的经济，特别是上海周边的一些城市，苏州、无锡、宁波、嘉兴等地的经济发展轨迹和态势与上海有着千丝万缕的联系。由上海向外所产生的经济梯度中，扬州位列第二梯队，经济实力较苏州、无锡、常州等稍逊一筹。 区位：地处苏中区域，承接苏南、苏中与苏北 经济活跃度：在苏中城市中较好 定位：长三角经济、物质积聚基地，承南启北服务型 城市 弊端：自身造血功能一般;扬州城市发展板块;扬州市域经济社会发展指标;扬州市域经济社会发展指标;扬州城市化发展;扬州市宏观特征小结;本报告的研究思维导图;扬州2005年市场发展概况;全市住宅板块扫描—— 各板块已经形成明显差异化的价值分级;房地产市场分析之-----板块研究;2005年,市区出让供地10800亩，通过土地市场公开招拍挂出让供地3106亩，其余主要通过招商引资出让。 从05年土地供应来看，西北区土地供应比例超过了西区，一方面说明西区土地随着前几年大幅供应，在西区中心区域土地逐渐减少。另外一方面说明政府均衡发展的目标。远期来看，随着西区发展，政府通过地块转让带动北区发展，西北区也将成为政府重点发展区域。 ;西区作为扬州楼市的领头羊，作用非常明显 05年住宅成交面积66.13万平方米。份额占据全市50% 西区房地产受政策引导性大，05年新政曾经对市场形成巨大冲击。 总价较低的楼盘受到了市场的追捧，控制面积是楼盘销售关键所在 整个西区板块，以西区中心区域成交最为活跃。 ;西区板块重点楼盘扫描;西区板块重点楼盘扫描;西区板块重点楼盘扫描;西区板块重点楼盘扫描;西区板块重点楼盘扫描;城东是扬州重点物流商业批发区域，住宅楼盘相对稀缺。 城东住宅楼盘分布不均，价格也有很大的差异。 凯运天地和名都华庭代表着城东楼盘重点板块 城东楼盘大多靠水，水文化的发掘是其推广主旋律。 ;东区板块重点楼盘扫描;东区板块重点楼盘扫描;城北区域紧邻老城区，配套成熟 城北属于档次较低的老居住区，在市民心目中形象较差。 目前老城北不属于政府重点开发板块，购房者主要是本区域人群。 扬州购房者容易受到市场诱导，跟风现象严重，在某种程度上可以说城北价值并没有完全被市场所发现;案名 ;北区板块重点楼盘扫描;西北板块虽然属于城北板块，但由于紧邻城西板块，市场热度远远超越城北板块 紧邻瘦西湖风景区，本区域高档楼盘在局部范围内吸引很大部分政府公务员来购买 城西北是2005年政府地块重点出让区域 本区域的111地块前期炒作已经引起了购房者的高度关注。;西北区板块重点楼盘扫描;扬州房地产市场特征小结;扬州住宅市场特征的启示——快速入市、取势造势将是本项目制胜的关键之道;基准竞争个案针对性分析;基准竞争个案针对性分析;基准竞争个案针对性分析;基准竞争个案针对性分析;基准竞争个案针对性分析;基准竞争个案针对性分析;基准竞争个案针对性分析;消费群针对性分析;本报告的研究思维导图;基地价值分析;项目SWOT分析;作为缺少知名度与美誉度的新开发企业而言，在宣传自身优势的同时，关键是打造好一期产品，引起市场关注。;综合来讲，我们认为项目若要赢得成功，就要做好;对于本案的开发，我们充满热情和信心。当然，我们的信心必须 来源于开发商的专业和实力，我们的热情只能建筑在实实在在的 产品和品质上。 ;本报告的研究思维导图;区域整体形象定位;区域整体价值定位 ——新城市-休闲生活样板社区;区域户型产品需求定位;区域客户来源及演变分析;当前新城区中高端楼盘客户来源以私营业主和政府官员、企业中高级管理人员为主 ;本项目客户定位——作为新区大盘，启动期一般仍以周边主流客户为目标对象;本报告的研究思维导图;项目总体战略思考;项目总体营销战略思考;西北处为交通枢纽 正北为文教区 正东为规划的商业中心区 独享两大城市引擎 商业引擎 教育引擎 容积率：1.6 ;二、核心主题提炼： ;三、推广总精神 ;四、案名及组团名建议 ;六、项目品牌整合策略 ;学院派人文版图;七、六大篇章，演绎伦勃朗小城卖点组团 ;3、第三篇章 休闲思想家：在新城市的休闲街上玩味生活 ;4、第四篇章 邻里思想家：新文化绅士阶层在一起分享生活 ;6、第六篇章 城市思想家：时尚人文生活，实力企业打造 ;项目整体概念建议 ;☉学院生活的灵魂与气质，营造人文悠闲的欧洲小镇生活； ☉一大人文主题入口广场、三大大学主题公园（牛津