同致行2007年深圳市中心柏龙商业广场营销策划.ppt

柏龙商业广场营销策划;报告思路与结构;龙岗宏观市场扫描;龙岗在腾飞！;龙岗总面积844.07平方公里，2006年总人口189.56万人，其中户籍人口34.78万人，外来人口154.78万人，下辖龙岗、龙城、坑梓、坪山、坪地等13个街道办事处。 ----资料来源于《龙岗区2006年统计公报》;2006年， 龙岗区生产总值1053.87亿元，比上年增长18.0%。其中，第一产业增加值2.47亿元，第二产业增加值694.59亿元，第三产业增加值356.82亿元，分别增长-38.3%、20.3%和13.9%。;目前，龙岗已形成以电子信息产业等高新技术产业为龙头，机械、服装、家具、玩具、塑胶制品和金属制品等传统行业协调发展的新格局。全区工业产业布局已基本形成，分别为西部经济区、中部经济区、东部经济区、高新技术产业带片区和传统产业集聚基地，深圳市大工业区（出口加工区）也设在区内，龙岗力争在未来5－10年内打造成为珠江东岸的重要高新技术产业基地、先进制造业基地、加工制造业技术支援基地；深圳市战略产业发展的增长极；龙岗工业发展龙头区、工业产业升级动力区、科技产业高地、全区经济增长极。;西部经济区;随着一批大型工业项目的建成投产和深圳市南部的工业企业向北搬迁，预计2010年龙岗区的工业总产值将增加到4200亿元以上，与现在相比，五年后区内为生产服务的物流业将至少新增年营业额150亿元。;按照龙岗“深圳现代产业基地，深圳辐射粤东北地区重要的城市地区”的未来发展定位。龙岗发展四大目标为： 1、战略地位重要的城市次中心； 2、最重要的现代工业基地； 3、国际旅游度假中心、滨海文化、客家文化的传播中心； 4、新兴产业的发展基地。 ?;奥体中心和新高交会馆已确定落户龙城中心城。龙城西区依托体育与会展，将发展成为集商业文化中心，高尚住宅，会展、体育为一体的现代化新城区，形成龙岗新城市形象，推动龙岗区高质量的城市化进程。 ;行政规划;;龙岗商业市场扫描;; 商业网络体系已初具规模商业发展格局以连锁经营为主,超市、百货店、便利店、专卖店、专业市场等多业态并举； 商业数量和面积逐渐增加，国内外知名零售企业先后入驻。;世贸百货; 2006年，整体销售量保持上升态势——套数增加，面积略有下降； 从销售区域所占的比例分布来看，中心城、龙岗、横岗所占比重上升，布吉所占比例有所下降； 龙岗区商业整体保持平稳增长； 商铺销售模式主要以返租销售为主。;龙城和龙岗街道办近年来的商业面积增速很快，超过了正常发展水平，商业供应量与需求量之比，远大于其他街道办，人均商业面积比关内数值多，为龙岗的商业市场提供了很大的商业基础，但龙岗整个商业业态特色不明显，同质化非常严重，经营状况不理想，部分商业体出现多次经营现状。;中心城 商圈;商圈; 商业氛围非常成熟 人流旺盛 商业形态较齐全 区域商业互补能力较强 商业业态特点不明显，同质化严重 整个商业外围环境较差;商业;中低档的服装鞋帽是老街商业的主要消费品;人流是消费的基础;区域;消费研究;消费研究;通过统计分析，在本区域消人群的消费产品以服装为主，鞋类次之，我们可以看出此消费群体的消费习惯和特征。;购买习惯：近年来，随着万佳、天虹、岁宝、顺电、国美等品牌商家的进驻，考虑到售后服务的便捷性，龙岗本地消费者原来到市区购买的习惯，正转变为当地购买习惯。;按消费目的划分;按购买行为类型划分; 消费人流来源地是最近的龙岗、坪山、坪地三地； 消费人群女性略多于男性 ，年轻化明显，以消费能力较弱的外来务工人为主； 其消费特点是主要消费一般价位的服装、鞋类，消费趋于时尚潮流。;报告思路与结构;2003年建成，2004年开始销售、租赁，现成功引进苏宁、中国移动、中国联通、周大福珠宝、真功夫、ITAT等知名商家。;S 区位优势：龙岗北部咽喉，统领龙岗北部区域； 交通优势：龙岗交通枢纽，便于人流的进入； 商圈优势：所处商圈非常成熟； 消费优势：区域有其巨大的消费群体； 苏宁的品牌影响力，吸引大量人流。;报告思路与结构;Q1：如何顺应未来发展趋势，解决项目可持续发展问题？;项目自身竞争要素;竞争放弃： 高符合度、高物业需求的业态 大规模、低租金的竞争 高改造成本、低品牌效应;核心战略选择;“;同致行认为： 差异化 的 跟随 策略是本项目的核心竞争策略！;打造龙岗区最大最新潮的时尚基地;商业形式;1．所在商圈所辐射的超过50万总人口;目标顾客特征;他们追求时尚，不甘落后;项目主题定位;主题诠释;主题诉求建议;珠宝主题商城；电器品牌店；;流行精品、日韩女装、性格男装、潮流饰品、另类装扮等;“我形我酷”区;芭比饰界——女孩的恋梦天堂;我形