天启开启2007年宁波市地好阳光东方广场项目市场服务报告.pptVIP

宁波好阳光”东方广场”项目市场服务报告;报告结构:;第一部分 宁波市场2006年度综述;宏观政策环境;宁波市历年房地产投资比较;整体市场-供求情况;整体市场-新盘成交价格情况;整体市场-新盘成交价格涨幅情况;商品房价格变动影响因数;整体市场-二手房情况;整体市场-土地市场;1.当前市场中，已出让尚未形成有效房源供给的存量土地总量不多。考虑到征地拆迁等客观问题影响土地的开发进度，预计这些存量用地要形成有效房源供给需要2-3年的时间，短时间内市场中不太可能出现大批量集中放量供给的现象。 2.宁波的普通住宅用地供应量呈逐步放缓的趋势。宁波本身住宅项目已经不多，由于2004年推出住宅用地较充足，因此两年后的今天楼盘的供应量颇有井喷之势，到明年上半年楼盘的供应量将会相应地逐步减少。 3.2005年、2006年住宅用地供应均较少，因此一旦有住宅用地推出，因此必是一阵疯抢，价格一步步迫高。 4.继金地、中海之后、绿城之后，国内房产领军企业万科、华润、合生创展也在宁波拿下土地。面对外来大型开发商的竞争，今后宁波本地企业拿地将更加困难，资源重组势在必行。 5.今年土地出让情况出现了头轻脚重的突兀现象，1-8月份成交的土地还不如后三个月成交的土地，原因临近年底，不少企业2005和2006年上半年拿地状况都不是很好，拿地愿望迫切。 6.2007年1月1号起实施的对国有出让土地款项重新分配原则，导致从9月份开始，宁波的土地市场再次出现热情澎湃局面，成交量和成交价格一再上升。;整体市场总结; 继续2006年平稳走势； 开发商拿地热情恢复； 调控政策进一步落实年； 供大于求的局面难以改变； 中小户型供应挤身楼市主流； 大户型供应依然活跃； 宁波楼市迈入品质化时代； 商业地产引领城市发展； 别墅项目成为楼市亮点； 写字楼市场形势严峻； 城市房地产新版块不断出现，区域开发进步加强。;第二部分 现有市场情况更新 住宅市场 写字楼市场 商业市场;住宅市场情况更新;概述;现有住宅项目情况;项目名称;办公楼市场情况更新;概况：;现有写字楼项目情况;开发商：宁波万特房地产开发有限公司 物业地址：科技园区杨木契路与新晖路交叉口 物业类型：写字楼、酒店式商务公寓 概况：占地面积2.6万平方米，建筑面积8.4万平方米，规划950户，车位652个　 面积划分：?1#楼： 27层高地标甲级标准写字楼，每层1300平米，可自由分割，主力面积80-100平方米；2#楼：高档商务办公楼，主力面积50-90平方米；3#楼：商务公寓，主力面积36-48平方米，共12层，标准层26户，共312户，层高3.2米，开间3.6米，3部电梯，40年产权。面积划分每层都相同，无明显分区情况． 价格：商务公寓，毛坯价格5168元/平方米起，均价6100-6200元/平方米，南北差600元/平方米，层差70-80元/平方米，东西差100-200元/平方米；写字楼6000-6500元/平方米。 写字楼：4771元/平米起价;容积率：2.6 绿化率：30% 得房率：63% 商务配套：1F大堂休闲吧，物业经营，属于公摊，1#2F咖啡厅400-500平米，开发商持有，物业经营，属于公摊，3#2F员工餐厅500平米，独立产权，独立经营．无会议室． 销售情况：1#58套，3#楼51套，相对近900套的体量，销售业绩很差，销售不好是人为因素 006.9.16内部认购 交付时间：2008.6 层高：3.2米 空调：分层式小型中央空调，采用分户计量 热水：24小时供应热水，中水软化再利用系统 外立面：局部玻璃幕墙，选用贴面材料铝材、铝塑板、静电喷涂板、局部大理石。 地面：大理石、花岗岩、磁化砖。 大堂：面积900平方米，挑高5.4米，局部挑高9.3米。 墙面：涂料、石材 ;坐落位置：鄞州南部商务区 开盘时间：预计2007年下半年 建筑面积: 3万平方米左右 标准层面积：1500平方米 楼层情况: 25F 使用率：67% 销售情况: 未售 空调：中央VRV空调 商务配套：四面都有阳台，阳台低楼层开放式，高楼层封闭，有（会议，餐厅等都会做，但具体规划中）有多功能厅，有餐厅，配套都在低楼层．部分设置私人卫生间（预留管道），面积较大的设置卫生间机会较大（还在改动过程中，未最终确定） 商业配套: 1-3F商业,单层1500平米,配套如果做独立产权的话就放在1-2F，如果做成公摊的话放高楼层 主力面积: 200-400平方米 面积划分: 结构方面没有特意的进行分割,但销售上会有分区:15F以上会尽量半层销售 ;定位：宁波首个花园式办公楼 项目位置:高新技术产业开发区清水桥路与通涂路交汇处东北侧(靠近国际会展中心) 开盘时间：2005-10-13 入住时间：2006-8-11 占地面积：25000平